HMDA ఆమోదం దేనిని కవర్ చేస్తుంది, దేనిని మీకే వదిలేస్తుంది
హోర్డింగ్పై ముద్రించిన LP నంబర్ సాధారణంగా నిజమైనదే. కానీ చాలామంది కొనుగోలుదారులు దాన్ని ఏ భరోసాగా తీసుకుంటారో అది అది కాదు. HMDA ఆమోదం ఒక లేఅవుట్ గురించి కొన్ని నిర్దిష్ట విషయాలను ధ్రువీకరిస్తుంది, మరికొన్నింటిపై మౌనంగా ఉంటుంది — అందులో కొనుగోలుదారులు అత్యధికంగా పట్టించుకునేది కూడా ఉంది. అనుమతి ఖచ్చితంగా దేనిని కవర్ చేస్తుంది, దేనిని చేయదు, మరియు మీకు అమ్ముతున్న ప్లాట్ సీలు వేసిన ప్లాన్పై అసలు ఉందో లేదో ఒక మధ్యాహ్నంలో ఎలా తనిఖీ చేయాలి — ఈ గైడ్ వివరిస్తుంది.
HMDA అధికారం ఎక్కడో ముగుస్తుంది, నేలపై దాన్ని గుర్తించేది ఏదీ లేదు
హైదరాబాద్ మెట్రోపాలిటన్ డెవలప్మెంట్ అథారిటీ ఒక నగరాన్ని కాదు, ఒక ప్రాంతాన్ని ప్రణాళిక చేస్తుంది. దాని పరిధి గ్రేటర్ హైదరాబాద్ మున్సిపల్ సరిహద్దు దాటి, అన్ని వైపులా మండలాల మీదుగా — శంకర్పల్లి మీదుగా వెళ్లే పశ్చిమ కారిడార్తో సహా — విస్తరిస్తుంది. ఆ సరిహద్దు లోపల ఒక నివాస లేఅవుట్ చట్టబద్ధ ఉపవిభజన కావాలంటే HMDA అనుమతి కావాలి. దాని బయట అదే పనిని టౌన్ అండ్ కంట్రీ ప్లానింగ్ డైరెక్టరేట్ నిర్వహిస్తుంది — అదే మా DTCP గైడ్ విషయం.
కారులో నుంచి ఆ సరిహద్దు మీకు కనిపించదు. ఏ సర్వే నంబర్ ఏ సంస్థకు జవాబుదారీ అనేది రికార్డుల విషయం. ముందు దాన్ని నిర్ధారించండి, ఆ తర్వాత సరైన అనుమతి పొందారా అని అడగండి.
ప్లాన్పై సీలు వేయకముందు అథారిటీ ఏమి పరిశీలించింది
మాస్టర్ ప్లాన్ కింద నివాస అభివృద్ధి అనుమతించే జోన్లో ఆ భూమి ఉండాలి. అనుమతి లేని వెంచర్లు ఎక్కడ గుమిగూడతాయో ఈ ఒక్క అవసరమే వివరిస్తుంది: అసలు ఆమోదమే లభించని జోన్లలో. బోర్డు ఒకటి రాసినంత మాత్రాన సంరక్షణ జోన్ కానీ చెరువు బఫర్ కానీ నివాస ప్రాంతం కాదు.
అంతర్గత రహదారుల వెడల్పులు, వాటి క్రమం. పార్కులు, సదుపాయాల కోసం స్థలంలో నిర్దేశిత భాగాన్ని ఖాళీ స్థలంగా వదలడం. ప్లాట్ కొలతలు. లేఅవుట్ను మోయగల వెడల్పున్న ఇప్పటికే ఉన్న ప్రజా రోడ్డు నుంచి ప్రవేశం. భూమిని దాటే ఏ మాస్టర్-ప్లాన్ రోడ్డుతోనైనా అమరిక. నాలాలు, చెరువులు, హై-టెన్షన్ కారిడార్లు — వాటి బఫర్లతో సహా — డెవలపర్ చెప్పిన కథనం ప్రకారం కాక సర్వే ప్రకారం తనిఖీ.
ఆమోదం షరతులతో వస్తుంది. రహదారులు, డ్రెయిన్లు, నీటి లైన్లు, విద్యుత్, రహదారి వెంబడి మొక్కల పెంపకం అనుమతించిన నిర్దేశాల ప్రకారం చేయాలి. ఆ వాగ్దానానికి భద్రతగా అథారిటీ కొంత భాగం ప్లాట్లను తనఖాగా తీసుకుంటుంది, పనులు పూర్తయి పరిశీలన అయ్యాకే వాటిని విడుదల చేస్తుంది. ఖాళీ స్థలాలు ప్రజా ప్రయోజనానికి కేటాయించబడతాయి, వాటిని ప్లాట్లుగా అమ్మలేరు.
వీటన్నిటి ఫలితం ఒక లేఅవుట్ అనుమతి సంఖ్య, ఒక సీలు వేసిన డ్రాయింగ్. ఆ డ్రాయింగే వెంచర్కు చట్టబద్ధ జ్యామితి. బ్రోచర్లోని రెండరింగ్ ఒక చిత్రలేఖనం.
ఎన్నడూ ప్లాట్ కాని ప్లాట్ నంబర్
కొనుగోలుదారులు ఇక్కడే దెబ్బతింటారు, దీనికి అవినీతిపరుడైన డెవలపర్ అవసరం లేదు — నిర్లక్ష్యం చేసే డెవలపర్, చదవని డ్రాయింగ్ చాలు.
మార్కెటింగ్ షీట్ నుంచి తీసుకున్న ప్లాట్ నంబర్లపై అడ్వాన్సులు చెల్లిస్తారు. మార్కెటింగ్ షీట్లు అనుమతికి ముందు తయారవుతాయి, ఆ తర్వాత సవరిస్తారు, ఆ రెండు పత్రాలూ వేరైపోతాయి. సీలు వేసిన ప్లాన్లో ఖాళీ స్థలంగా, రోడ్డు ప్రాంతంగా, లేదా ఇంకా అథారిటీకి తనఖాలో ఉండి డెవలపర్ అమ్మడానికి హక్కు లేని ప్లాట్లుగా కనిపించే నంబర్లపై కొనుగోలుదారులు డబ్బు చెల్లించారు. ఆ స్థితి నుంచి డబ్బు తిరిగి రాబట్టడం ఏళ్లలో కొలిచే సివిల్ వ్యవహారం, మరియు ఆ ప్లాట్ ఎన్నడూ మీది కాదు — ఎందుకంటే అది అమ్మదగిన యూనిట్గా ఎన్నడూ లేనేలేదు.
ఏ డబ్బూ కదలకముందు మూడు విషయాలు డిమాండ్ చేయండి. సీలు వేసిన ఆమోదిత ప్లాన్ — మళ్లీ గీసిన కాపీ కాదు. దానిపై మీ నిర్దిష్ట ప్లాట్ నంబర్ను డెవలపర్ సొంత ప్రతినిధి మీ ఎదురుగా చూపించాలి, కొలతలూ ముఖద్వారం ఒప్పందంతో సరిపోవాలి. మరియు అంతర్గత అభివృద్ధి పూర్తయిందని డెవలపర్ చెబుతున్న చోట, మీ ప్లాట్ ఉన్న బ్లాక్కు తనఖా-విడుదల ప్రొసీడింగ్స్. విడుదల ప్రొసీడింగ్స్ చూపలేని డెవలపర్, పనులు పూర్తయ్యాయని అథారిటీ ఇంకా అంగీకరించలేదని మీకు చెబుతున్నాడు.
ఆమోదం మీకు కొనిపెట్టే నాలుగు విషయాలు
మీ ప్లాట్ ఒక ప్రణాళికా యూనిట్గా ఉనికిలో ఉంటుంది, కాబట్టి మీరు నిర్మించేటప్పుడు అది నిర్మాణ అనుమతి పొందగలదు. దాని చుట్టూ ఉన్న రహదారులు, ఖాళీ స్థలాలు డెవలపర్ సౌకర్యం ప్రకారం కాక అనుమతించిన వెడల్పులు, విస్తీర్ణాల వద్ద స్థిరపడతాయి. దాని కింది భూ వినియోగం మాస్టర్ ప్లాన్ కింద నివాసమే. మరియు డెవలపర్ మౌలిక సదుపాయాల బాధ్యతలు అమలు చేయదగినవి, తనఖా ప్లాట్లు భద్రతగా ఉంటాయి.
ఆమోదిత లేఅవుట్ ప్లాట్లకు రుణదాతలు ఫైనాన్స్ ఇచ్చి అనుమతి లేని వాటిని తిరస్కరించడానికి, పునరమ్మకం నిర్మాణాత్మకంగా సులభం కావడానికి, తర్వాత నిర్మాణ దరఖాస్తుకు ప్రాణాంతక అభ్యంతరం రాకపోవడానికి కారణం ఈ నాలుగు వాస్తవాలే. శంకర్పల్లి, జుల్కల్లోని శాంక్చ్యురీలో సీలు వేసిన ప్లాన్ కొనుగోలుదారు పత్రాల సెట్లో మామూలుగానే ఉంటుంది. దాన్ని ఎక్కడైనా కనీస ప్రమాణంగా చూడండి, మర్యాదగా కాదు.
ఆమోదం మీకు కొనిపెట్టని మూడు విషయాలు
తన ముందు పెట్టిన భూమి లేఅవుట్కు అథారిటీ అనుమతి ఇస్తుంది. ఆ భూమి ఎవరిదో, పూర్వపు బదిలీల గొలుసు నిలబడుతుందో, ప్రతి చట్టబద్ధ వారసుడూ సమ్మతించాడో అనేవి అది తేల్చదు. ఒక లేఅవుట్ నిర్దుష్టంగా ఆమోదం పొంది కూడా వివాదాస్పద భూమిపై ఉండవచ్చు. లింక్ డాక్యుమెంట్లు, ముప్పై ఏళ్ల ఎన్కంబ్రెన్స్ సర్టిఫికెట్, మీ సొంత న్యాయవాది రాతపూర్వక అభిప్రాయం పూర్తిగా మీ పనే — ఆ క్రమం మా సంపూర్ణ ప్లాట్ కొనుగోలు గైడ్లో ఉంది.
ఒకే ప్లాట్ను రెండుసార్లు అమ్మడం, తనఖాలో ఉన్న ప్లాట్లపై వసూలు చేయడం, బ్రోచర్ వాగ్దానాన్ని నిశ్శబ్దంగా వదిలేయడం — వీటిలో ఏదీ టౌన్ ప్లానర్ పరిధిలోకి రాదు. ప్రమోటర్ ప్రవర్తనను RERA, ఒప్పంద చట్టం పాలిస్తాయి. ఆ వ్యవస్థ మీకు నిజంగా ఏమి ఇస్తుందో మా TS RERA గైడ్ వివరిస్తుంది.
అనుమతి లేఅవుట్ను కవర్ చేస్తుంది. దానిపై మీ ప్లాట్ను మీరు కనుగొనేవరకు మీ ప్లాట్ గురించి అది ఏమీ చెప్పదు. మీ ఒప్పందంలోని ఆస్తి షెడ్యూల్ను సీలు వేసిన డ్రాయింగ్ పక్కన పెట్టి, పంక్తి పంక్తిగా పోల్చి చదవండి.
ఆమోదాన్ని మీరే ధ్రువీకరించడం
విక్రేత నుంచి LP నంబర్, సీలు వేసిన ప్లాన్ కాపీ తీసుకోండి. తిరస్కరణతో సంభాషణ ముగుస్తుంది.
మీ చేతిలోని ఫోటోకాపీ కాకుండా HMDA సొంత రికార్డులకు వ్యతిరేకంగా అనుమతిని ధ్రువీకరించండి; అథారిటీ తన అధికారిక వ్యవస్థల ద్వారా లేఅవుట్ సమాచారం ప్రచురిస్తుంది, దాని కార్యాలయాలు అనుమతినీ దాని షరతులనూ నిర్ధారిస్తాయి. సీలు వేసిన డ్రాయింగ్పై మీ ప్లాట్ నంబర్, కొలతలు, ముఖద్వారం నిర్ధారించుకోండి. అది ఖాళీ స్థలం కాదని, తనఖా ప్లాట్ కాదని నిర్ధారించుకోండి. పూర్తయిందని చెబితే విడుదల ప్రొసీడింగ్స్ అడగండి.
ఆ తర్వాత ఆ కాగితాన్ని సైట్ సందర్శనలో నేలపైకి తీసుకెళ్లండి. డ్రాయింగ్లో నలభై అడుగుల రోడ్డు మీ కాళ్ల కింద నలభై అడుగులే కొలవాలి. ఖాళీ స్థలాలు ఖాళీగానే ఉండాలి. సరిహద్దులు సుమారుగా కాదు, నిజంగా సరిపోవాలి.
మాస్టర్ ప్లాన్ తెరిచి ఉన్నప్పుడే లేఅవుట్ చుట్టూ ఏముందో చూడండి: దానికి ఉపయోగపడే లేదా దాన్ని రెండుగా చీల్చే ప్రతిపాదిత రహదారులు, దగ్గరలోని ఏదైనా జలాశయ బఫర్. హైదరాబాద్ చుట్టూ చెరువుల ఫుల్-ట్యాంక్-లెవెల్, బఫర్ అమలుపై రాష్ట్రం గణనీయంగా కఠినంగా మారింది — దీనివల్ల ఆ పరిమితులు అనుమతి దశలోనే పరీక్షించబడిన లేఅవుట్లో కొనడం విలువ తగ్గకపోగా పెరుగుతుంది.
షరతుల పేజీ — ఎవరూ చదవని భాగం
ప్రతి లేఅవుట్ అనుమతికీ షరతులు ఉంటాయి, అవి ప్లాన్పై కాక ప్రొసీడింగ్స్లో ఉంటాయి. వాటిని చదవండి.
డెవలపర్ ఏమి నిర్మిస్తానని, ఎప్పటిలోగా అని ఒప్పుకున్నాడో అవి నమోదు చేస్తాయి. ఏ ప్లాట్లు తనఖా పెట్టారో, ఏ షరతులపై అవి తిరిగి వస్తాయో నమోదు చేస్తాయి. తరచుగా కేటాయింపులనూ నమోదు చేస్తాయి — రోడ్డు వెడల్పు కోసం వదిలిన భూమి, పాఠశాల లేదా సామాజిక సదుపాయం కోసం రిజర్వ్ చేసిన అమెనిటీ ప్లాట్లు, నాలా వెంబడి బఫర్లు. కొన్ని షరతులకు చెల్లుబాటు కాలాలు ఉంటాయి, ఆ తర్వాత అనుమతిని మళ్లీ ధ్రువీకరించాలి.
షరతులు చదివిన కొనుగోలుదారులు, బ్రోచర్ చదివిన వారికంటే మంచి ప్రశ్నలు అడుగుతారు. ఏ షరతులు ఇంకా తెరిచే ఉన్నాయో అడగండి, మూసివేసిన వాటిని చూపే అథారిటీతో ఉత్తర ప్రత్యుత్తరాలు అడగండి. తెరిచి ఉన్న షరతు తప్పనిసరిగా భయపెట్టేది కాదు. డెవలపర్ వర్ణించలేని తెరిచిన షరతు మాత్రం భయపెట్టేదే.
"LRS దరఖాస్తు చేశాం" అంటే లేఅవుట్కు ఎన్నడూ ఆమోదం లేదని అర్థం
క్రమబద్ధీకరణకు దరఖాస్తు చేశామని చెప్పే వెంచర్ అంటే — యజమానులు ప్రభుత్వాన్ని లోపాన్ని క్షమించమని కోరిన అనుమతి లేని ఉపవిభజన. క్రమబద్ధీకరణ విచక్షణాధికారంతో కూడినది, రుసుముతో కూడినది, ఎప్పటికప్పుడు మారేది. ఈలోగా ఆ ప్లాట్లు నిర్మాణ అనుమతి వద్ద, బ్యాంకు వద్ద, పునరమ్మకం వద్ద అడ్డంకులు ఎదుర్కొంటాయి. గ్రామ పంచాయతీ రసీదు కూడా లేఅవుట్ అనుమతి కాదు — విక్రేత దాన్ని ఏమని పిలిచినా. అలాంటి స్టాక్పై ఉన్న తగ్గింపు, మార్కెట్ చక్కగా అర్థం చేసుకున్న ప్రమాదానికి పెట్టిన ధరే.
RERA నమోదు వేరే విషయం. అది HMDA ఆమోదానికి ప్రత్యామ్నాయం కాదు, దాని పక్కనే ఉంటుంది: ప్రణాళికకు HMDA అనుమతి ఇస్తుంది, అమ్మకాన్ని TS-RERA నియంత్రిస్తుంది. తీవ్రమైన ప్లాట్ అభివృద్ధి రెండింటినీ కలిగి ఉంటుంది. రఘునాథ్ కౌంటీ వంటి DTCP ఆమోదిత వెంచర్ కూడా అంతే — ఆమోదించే సంస్థ వేరు కావచ్చు కానీ క్రమశిక్షణ కాదు.
మీరు నిర్మించే రోజున ఆమోదం మళ్లీ ముఖ్యమవుతుంది
కొనుగోలుదారులు దీన్ని ఏళ్ల తర్వాతే అడుగుతారు. అనుమతి పొందిన లేఅవుట్లోని ప్లాట్పై నిర్మాణ అనుమతికి దరఖాస్తు చేసినప్పుడు, ఉపవిభజన అప్పటికే తేలిపోయి ఉంటుంది. పరిశీలన మీ ఇంటికే పరిమితమవుతుంది — మీ ప్లాట్ పరిమాణానికి సెట్బ్యాక్లు, అనుమతించదగిన ఎత్తు, కవరేజ్, రాష్ట్రం స్వీయ-ధ్రువీకరణ ఆధారిత TS-bPASS వ్యవస్థ కింద ప్లాన్ అనుసరణ. అనుమతి లేని ప్లాట్పై ఆ దరఖాస్తు కింది అనుమతి లేని లేఅవుట్తో ఢీకొంటుంది, దాన్ని దాటవేసి ఏ ఆర్కిటెక్టూ డిజైన్ చేయలేడు.
కాబట్టి సీలు వేసిన ప్లాన్ కాపీనీ, LP రిఫరెన్స్నూ మొదటి రోజునుంచే మీ ఫైల్లో ఉంచండి. మీ ఇంజనీర్కు రెండూ కావాలి. మరియు లెక్క కొన్నాక కాదు, కొనేముందే వేయండి: మీ ప్లాట్ అనుమతించిన కొలతల నుంచి నాలుగు వైపులా సెట్బ్యాక్లు తీసివేసి ఎంత ఫుట్ప్రింట్ మిగులుతుందో చూడండి. విల్లా నిర్మాతలు 200 నుంచి 750 చదరపు గజాల శ్రేణి ప్లాట్ల వైపు మొగ్గడానికి కారణం ఆ లెక్కే.
ఆమోదాన్నీ అమలునూ విడివిడిగా అంచనా వేయండి
ఆమోదిత లేఅవుట్, నిర్మించి పూర్తి చేసిన లేఅవుట్ — రెండూ వేర్వేరు ఆస్తులు. రహదారులు, డ్రెయిన్లు, భూగర్భ యుటిలిటీలు, మొక్కల పెంపకం, ప్రహరీ గోడను ఆమోదం అమలు చేయదగినవిగా చేసింది. వాటిని నిజం చేసింది మాత్రం డెవలపరే. లేఅవుట్ను నడిచి చూసి, రెండో దాన్ని మొదటి దానికి స్వతంత్రంగా అంచనా వేయండి — అనుమతికీ సైట్కూ మధ్య ఉన్న అంతరమే మీరు ఎప్పటికైనా తీసుకోగల అత్యంత నిజాయితీ కొలత.
అనుమతులు, టైటిల్ ధ్రువీకరణ కొనుగోలుదారు బాధ్యత, మరియు ఆస్తి పెట్టుబడులు మార్కెట్ పరిస్థితులకు లోబడి ఉంటాయి. సీలు వేసిన ప్లాన్ను అది అనుమతించిన నేలకు వ్యతిరేకంగా చదవడం చూడాలనుకుంటే, ఒక సందర్శన ఏర్పాటు చేసుకోండి — డ్రాయింగ్ను మీతో తెచ్చుకోండి.