హైదరాబాద్లో ప్లాట్ లోన్లు: బ్యాంకే మీ రెండో అభిప్రాయం
ఒక భూమిపై మీకు ఎప్పటికైనా దొరికే అత్యంత చౌక రెండో అభిప్రాయం — రుణదాత ప్లాట్-లోన్ ఫైల్. దాని ప్యానెల్ న్యాయవాది మీ టైటిల్ గొలుసును చదువుతారు. దాని వాల్యుయర్ మీ ప్లాట్ను నడిచి చూసి ధర కడతారు. ఇద్దరూ మీ కోసం పనిచేయరు, మరియు వారు తప్పైతే వారి యజమాని డబ్బు పోగొట్టుకుంటాడు కాబట్టే ఇద్దరూ ఉపయోగపడతారు. హైదరాబాద్లో ప్లాట్ కొనుగోళ్లకు అందుబాటులో ఉన్న రుణ ఉత్పత్తులు, మూడు అండర్రైటింగ్లు ఎలా పనిచేస్తాయి, మరియు ఆలస్యంగా వస్తే మీకు నగదు నష్టం కలిగించే ఆ ఒక్క సంఖ్య — ఈ గైడ్ వీటిని వివరిస్తుంది.
"ప్లాట్" అనే పదం దగ్గర మూడు ఉత్పత్తులు కలుస్తాయి
మొదట్లోనే సరైనది ఎంచుకుంటే డబ్బూ కాగితపు పనీ రెండూ ఆదా అవుతాయి.
కేవలం ఒక నివాస ప్లాట్ కొనుగోలుకు ఫైనాన్స్ చేస్తుంది. చివరికి నివాస వినియోగం కోసం ఉద్దేశించిన ఆమోదిత లేఅవుట్లలోని ప్లాట్లకు బ్యాంకులు, హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ కంపెనీలు దీన్ని ఇస్తాయి — వ్యవసాయ భూమికి కాదు, ఊహాజనిత భూసేకరణకూ కాదు. హోమ్ లోన్లతో పోలిస్తే ప్లాట్ లోన్లకు సాధారణంగా కఠినమైన ధర, తక్కువ గరిష్ఠ కాలవ్యవధి, మరియు నియంత్రణ ప్రమాణాల మార్గదర్శకత్వంలో మరింత సంప్రదాయబద్ధమైన లోన్-టు-వాల్యూ పరిమితి ఉంటాయి. రేట్లు, కాలవ్యవధులు, LTV పరిమితులు రుణదాతను బట్టి మారతాయి, రేట్ల చక్రంతో పాటు కదులుతాయి. రెండు మూడు సంస్థల ప్రస్తుత నిబంధనలను పోల్చండి; గుర్తుపెట్టుకున్న పాత సంఖ్యను మీ బడ్జెట్లోకి తీసుకెళ్లకండి.
ప్లాట్ కొనుగోలుతో పాటు నిర్మాణాన్నీ కవర్ చేసే ఒకే సదుపాయం. ప్లాట్ భాగం రిజిస్ట్రేషన్ వద్ద విడుదలవుతుంది; మీ ప్లాన్కు అనుమతి వచ్చాక నిర్మాణ భాగం నిర్మాణ పురోగతికి అనుగుణంగా దశలవారీగా విడుదలవుతుంది. నిర్దేశిత కాలంలోగా నిర్మాణం మొదలవ్వాలనే షరతును రుణదాతలు జోడిస్తారు, మరియు ధర సాధారణంగా భూ-రుణ నిబంధనల కంటే హోమ్-లోన్ నిబంధనలకే దగ్గరగా ఉంటుంది.
శాంక్చ్యురీ వంటి నిర్మాణానికి సిద్ధంగా ఉన్న కమ్యూనిటీలో కొంటున్నట్టయితే — రహదారులు వేసి, నీరు, డ్రైనేజ్, విద్యుత్ ఇప్పటికే ఉన్న చోట — కాంపోజిట్ మార్గాన్ని తీవ్రంగా పరిశీలించాలి, ఎందుకంటే నిర్మాణ దశను ఆలస్యం చేసేది నేలపై ఏదీ ఉండదు.
కొందరు కొనుగోలుదారులు ప్లాట్కు సొంత నిధులతో చెల్లించి, నిర్మించడానికి మాత్రమే అప్పు తీసుకుంటారు. ఆ తర్వాతి రుణం, ప్లాట్పైనా ఆమోదిత ప్లాన్పైనా తీసుకునే సాధారణ నిర్మాణ లేదా గృహ రుణమే. ఇది సమయ విషయంలో గరిష్ఠ సౌలభ్యాన్ని ఇస్తుంది, కొనుగోలు సమయంలో ప్లాట్ లోన్ ఇచ్చే లివరేజ్ను వదులుకుంటుంది.
రుణదాత నిజంగా దేన్ని అంచనా వేస్తున్నాడు
ప్రతి ప్లాట్-లోన్ దరఖాస్తూ మూడు సమాంతర అంచనాలు. మూడింటికీ సిద్ధపడండి.
ఆదాయం, ఉన్న బాధ్యతలు, వయసు, క్రెడిట్ చరిత్ర నుంచి తిరిగి చెల్లించే సామర్థ్యం. జీతం తీసుకునేవారు జీతపు స్లిప్లు, ఫారం 16, బ్యాంకు స్టేట్మెంట్లతో ఆదాయాన్ని నమోదు చేస్తారు; స్వయం ఉపాధిదారులు ఇటీవలి ఏళ్ల రిటర్న్లు, ఆర్థిక పత్రాలతో. మీ క్రెడిట్ నివేదికను శ్రద్ధగా చదువుతారు — దరఖాస్తుకు ముందే మీరే దాన్ని తీసుకుని పొరపాట్లు సరిచేసుకోండి, ఎందుకంటే సవరణకు దరఖాస్తు కంటే ఎక్కువ సమయం పడుతుంది. సహ-దరఖాస్తుదారులు అర్హతను బలపరచగలరు. ప్రతి రుణదాత తన సొంత గుణకాలను ప్రచురిస్తారు; అర్హత కాలిక్యులేటర్లను అంచనాలుగా, మంజూరు లేఖను వాస్తవంగా చూడండి.
రుణదాత ప్యానెల్ న్యాయవాది టైటిల్ను పరిశీలిస్తారు: లింక్ డాక్యుమెంట్లు, ముప్పై ఏళ్ల ఎన్కంబ్రెన్స్ సర్టిఫికెట్, విక్రేత సామర్థ్యం, మరియు — ప్లాట్లకు నిర్ణయాత్మకంగా — లేఅవుట్ ఆమోద స్థితి.
ఈ మార్కెట్ నిర్మాణాత్మక వాస్తవం ఇదే. ప్రధాన రుణదాతలు ఆమోదిత లేఅవుట్లలోని ప్లాట్లకు ఫైనాన్స్ ఇస్తారు, అనుమతి లేని గ్రామ పంచాయతీ వెంచర్లను సాధారణంగా తిరస్కరిస్తారు. సంస్థాగత ఫైనాన్స్కు HMDA లేదా DTCP అనుమతే ప్రవేశ టికెట్ — అనుమతిని చర్చనీయం కాని విషయంగా మా కొనుగోలు ప్రక్రియ గైడ్ పరిగణించడానికి ఇది మరో కారణం. వర్తించే చోట ప్లాట్ అభివృద్ధి RERA నమోదు రుణదాత భరోసాను మరింత సులభతరం చేస్తుంది — దాన్ని ఎలా ధ్రువీకరించాలో మా TS RERA గైడ్ వివరిస్తుంది.
ఒక వాల్యుయర్ ప్లాట్ను సందర్శించి, అది సీలు వేసిన ప్లాన్తో సరిపోతుందని నిర్ధారించి, ప్రవేశాన్నీ అభివృద్ధినీ తనిఖీ చేసి, మార్కెట్ విలువను ధ్రువీకరిస్తారు. ఒప్పంద విలువ, అంచనా విలువ — ఈ రెండింటిలో తక్కువ దానిపై, వర్తించే LTV వద్ద రుణం మంజూరవుతుంది.
కొనుగోలుదారులు ఎక్కడ దెబ్బతింటారు: అడ్వాన్స్ తర్వాత వచ్చే వాల్యుయేషన్
ఆ చివరి వాక్యాన్ని మళ్లీ చదవండి, ఎందుకంటే నగదు మాయమయ్యేది అక్కడే.
బాధించే క్రమం ఇలా ఉంటుంది. కొనుగోలుదారు ఒక ధరకు అంగీకరించి, బుకింగ్ ఫారంపై గణనీయమైన అడ్వాన్స్ చెల్లించి, ఆ తర్వాత రుణానికి దరఖాస్తు చేస్తారు. వారాల తర్వాత వాల్యుయర్ నివేదిక వచ్చి ప్లాట్ను అంగీకరించిన ధర కంటే తక్కువగా అంచనా వేస్తుంది. రుణదాత మీ ధరపై రుణం ఇవ్వడు; తక్కువ సంఖ్యలో ఒక శాతాన్ని ఇస్తాడు. మంజూరైన మొత్తానికీ, విక్రేతకు రావాల్సిన డబ్బుకూ మధ్య లోటు — అప్పటికే బడ్జెట్ చేసిన డౌన్ పేమెంట్, స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చులకు అదనంగా — కొనుగోలుదారు వెంటనే సమకూర్చుకోవాల్సిన నగదు అవుతుంది.
రెండో రూపం మరింత చెడ్డది. రుణదాత న్యాయవాది టైటిల్ గొలుసులో లోపాన్ని కనుగొంటారు, లేదా లేఅవుట్నే పూర్తిగా తిరస్కరిస్తారు. రుణం లేదు, మరియు రిఫండ్ గురించి ఏమీ చెప్పని బుకింగ్ ఫారం కింద అడ్వాన్స్ విక్రేత దగ్గర ఉండిపోతుంది.
రెండు డిమాండ్లు ఈ రెండు రంధ్రాలనూ మూస్తాయి. మొదటిది, గణనీయమైనది ఏదైనా చెల్లించే ముందు బుకింగ్ కాగితంలో లేదా అమ్మకపు ఒప్పందంలో ఫైనాన్సింగ్ షరతు పెట్టండి: మీరు పేర్కొన్న రుణదాత చట్టపరమైన లేదా సాంకేతిక కారణాలపై ఆస్తిని తిరస్కరిస్తే, లేదా దరఖాస్తు చేసిన మొత్తం కంటే గణనీయంగా తక్కువ మంజూరు చేస్తే — నిర్దేశిత రోజుల్లోగా పూర్తి మొత్తం తిరిగి ఇవ్వాలి. రెండోది, రుణ దరఖాస్తును మీ సొంత పరిశీలన తర్వాత కాక దానితో సమాంతరంగా నడపండి — తద్వారా వాల్యుయర్ సంఖ్యా, న్యాయవాది అభిప్రాయమూ మీ డబ్బు ఇంకా మీదిగా ఉన్నప్పుడే వస్తాయి. లేఅవుట్ రుణ అర్హతపై నమ్మకం ఉన్న విక్రేత రెండింటికీ అంగీకరిస్తారు, ఎందుకంటే ఆ నిబంధన బ్యాంకు పరిశీలనలో ఆస్తి విఫలమైనప్పుడే పనిచేస్తుంది — అది మీకు అప్పటికే కావాల్సిన సమాచారమే.
ప్రక్రియ, మొదలు నుంచి చివరి వరకు
దరఖాస్తుకు ముందు. మీ కారిడార్లో ప్లాట్ రుణాల్లో చురుకుగా ఉన్న రుణదాతలను ఎంపిక చేసుకోండి, ప్రస్తుత ధరలూ నిబంధనలూ పోల్చండి, సూత్రప్రాయ అర్హత పొందండి.
దరఖాస్తు. KYC, ఆదాయ పత్రాలు, మీ దగ్గరున్న ఆస్తి పత్రాలు — అమ్మకపు ఒప్పందం, విక్రేత టైటిల్ పత్రాలు, EC, సీలు వేసిన లేఅవుట్ ప్లాన్, వర్తించే చోట RERA ధ్రువపత్రం.
అండర్రైటింగ్. క్రెడిట్ అంచనా, రుణదాత చట్టపరమైన సాంకేతిక ధ్రువీకరణలు ఏకకాలంలో సాగుతాయి. ప్రశ్నలు వచ్చిన రోజే జవాబివ్వండి; పాతబడిన ప్రశ్నలే ఆలస్యానికి అత్యంత సాధారణ కారణం.
మంజూరు. అంగీకరించేముందు లేఖలోని షరతులు చదవండి — కాంపోజిట్ లోన్లపై నిర్మాణ నిబంధనలు, బీమా అవసరాలు, విడుదల షరతులు.
విడుదల, రిజిస్ట్రేషన్ కలిసి సమన్వయమవుతాయి. రుణదాతలు సాధారణంగా సేల్-డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ వద్ద విడుదల చేసి, విక్రేత పేరిట చెల్లింపు జారీ చేస్తారు, ఆ తర్వాత రిజిస్టర్డ్ డీడ్ భద్రతగా డిపాజిట్ అవుతుంది. రుణదాత భద్రతా హక్కు దాని ప్రక్రియ ప్రకారం సృష్టించబడి నమోదవుతుంది; డ్యూటీ, ఫీజులు మీ ఖాతాలోనే. ఆ రోజు యాంత్రికతను మా రిజిస్ట్రేషన్ గైడ్ వివరిస్తుంది. స్లాట్ తేదీని మీ రుణదాతకు ముందుగానే చెప్పండి, ఎందుకంటే దస్తావేజులకూ ప్రతినిధులకూ షెడ్యూలింగ్ కావాలి.
రిజిస్ట్రేషన్ తర్వాత, రుణం ముగిసేవరకు ఒరిజినల్ డీడ్ రుణదాత దగ్గరే ఉంటుంది. EMI రికార్డును నిష్కళంకంగా ఉంచండి. ముగింపు వద్ద ఒరిజినల్లను తీసుకోండి, ముగింపు లేఖనూ నిరభ్యంతర ధ్రువపత్రాన్నీ పొందండి, నమోదైన ఏ ఛార్జ్ అయినా అధికారికంగా తీరిపోయిందని నిర్ధారించుకోండి, మరియు రికార్డు శుభ్రంగా ఉందని చూపే తాజా EC తీసుకోండి.
NRI ఫైనాన్సింగ్: అదనపు అంశాలు, అడ్డంకులు కాదు
విదేశీ ఆదాయంపై అంచనా వేసి రుణదాతలు NRI ప్లాట్, కాంపోజిట్ లోన్లు ఇస్తారు. డాక్యుమెంటేషన్ పాస్పోర్ట్, వీసా లేదా నివాస రుజువు, విదేశీ ఉద్యోగం ఆదాయ సాక్ష్యం, NRE లేదా NRO ఖాతా స్టేట్మెంట్ల వరకు విస్తరిస్తుంది. FEMA ప్రకారం ఆ ఖాతాల ద్వారానే తిరిగి చెల్లింపు జరుగుతుంది. కొనుగోలు స్వయంగా FEMA-అనుకూలంగా ఉండాలి, నివాస ప్లాట్లకు అది సూటిగా సాధ్యమే; వ్యవసాయ భూమి మినహాయించబడింది.
కొనుగోలుదారు ప్రయాణించలేని చోట, నివాస ప్రతినిధి పేరిట పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ అమలునూ రిజిస్ట్రేషన్నూ నిర్వహిస్తుంది, మరియు విదేశాల్లో అమలు చేసిన PoAలకు రుణదాతలు ప్రామాణిక ఫార్మాట్లనూ ధ్రువీకరణ అవసరాలనూ ఉంచుతారు. ఆ ధ్రువీకరణను ముందుగానే మొదలుపెట్టండి — మొదట్లోనే బృందంతో మాట్లాడండి, ఎందుకంటే సరిహద్దుల మధ్య పత్ర ధ్రువీకరణే ప్రతి NRI కాలక్రమంలో అత్యంత పొడవైన స్తంభం.
ప్రకటించిన రేటు ఖర్చులో కొన మాత్రమే
ప్లాట్ లోన్ ఒక ఛార్జీల చట్రాన్ని మోస్తుంది, అవి సంస్థల మధ్య గణనీయంగా భిన్నం: ప్రాసెసింగ్ ఫీజులు, రుణదాత చట్టపరమైన అభిప్రాయం, సాంకేతిక వాల్యుయేషన్ ఛార్జీలు, రుణ, భద్రతా పత్రాలపై డాక్యుమెంటేషన్, స్టాంపింగ్ ఖర్చులు, స్టేట్మెంట్ లేదా స్విచ్ ఫీజులు, మరియు — ఫ్లోటింగ్-రేట్ రుణాలపై — మీ రేటు నిజంగా ఎలా కదులుతుందో నిర్ణయించే స్ప్రెడ్, బెంచ్మార్క్ రీసెట్ నిబంధనలు. వీటిలో ఏదీ ప్రామాణీకరించబడలేదు. అడిగితే అన్నీ బహిర్గతమవుతాయి, ప్రతి రుణదాతా తన ఛార్జీల పట్టికను ఇవ్వాలి. మొదటి ఏడాది స్టేట్మెంట్లలో కనుగొనడం కాకుండా సంతకం చేసేముందే దాన్ని చదవండి.
మంజూరు వద్ద రెండు నిర్మాణాత్మక అంశాలు. భద్రతా కాగితం ఎలా నమోదవుతుందో, దాని ముగింపు ఫార్మాలిటీలు ఏమిటో అర్థం చేసుకోండి — తద్వారా నిష్క్రమణ ప్రవేశం అంత శుభ్రంగా ఉంటుంది. మరియు రీసెట్ చట్రాన్ని గమనించండి: బ్యాంకులు రిటైల్ రుణాలను బాహ్య బెంచ్మార్క్ల ఆధారంగా ధర కడతాయి, ఇది రేటు మార్పులను రెండు దిశల్లోనూ వేగంగా అందిస్తుంది; హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ కంపెనీలు తమ సొంత రిఫరెన్స్-రేటు వ్యవస్థలను అనుసరిస్తాయి. ఏదీ అంతర్గతంగా మెరుగైనది కాదు. ఒక చక్రం అంతటా అవి భిన్నంగా ప్రవర్తిస్తాయి, మరియు తన రుణాన్ని ఏది పాలిస్తుందో తెలిసిన రుణగ్రహీత EMI సవరణతో ఎన్నడూ ఆశ్చర్యపోడు.
బ్యాలెన్స్ ట్రాన్స్ఫర్ మీ శాశ్వత లివరేజ్. కొన్నేళ్ల తర్వాత ధర పోటీలేకుండా జారితే, రీఫైనాన్స్ చేయండి — అసలు రుణదాతను ఎంచుకున్న అదే ఖర్చు-లాభ లెక్కను వర్తింపజేస్తూ.
ప్లాట్ లోన్ మీకు ఇవ్వనిది
నిర్మాణం లేని ఖాళీ భూమికి తీసుకున్న రుణంపై వడ్డీకి, గృహ రుణాలతో ముడిపడిన ఆదాయపు పన్ను మినహాయింపులు రావు. మీరు నిర్మించాక ఆ స్థితి మారుతుంది: పూర్తయ్యాక, ఆ ఆస్తికి ఆపాదించదగిన రుణం, ఆ సంవత్సరం అమల్లో ఉన్న ఆదాయపు పన్ను చట్టం షరతులకూ పరిమితులకూ లోబడి, గృహ ఆస్తిపై లభించే మినహాయింపులకు అర్హత పొందవచ్చు. నిబంధనలు షరతులతో నిండినవి, ఎప్పటికప్పుడు సవరించబడేవి. మీ వాస్తవాలపై చార్టర్డ్ అకౌంటెంట్ సలహా తీసుకోండి, మరియు ప్లాట్కు అనుకూలమైన వాదన దాని సొంత అర్హతపైనే నిలబడనివ్వండి — మా పెట్టుబడి దృక్పథం వాదించినట్టు.
బ్రోచర్పై కాదు, కారిడార్పై అప్పు తీసుకోండి
EMI ఏళ్ల తరబడి మీ ఆదాయం నుంచే చెల్లించబడుతుంది, కాబట్టి సంప్రదాయబద్ధత ఆశావాదం కంటే ఎక్కువ కాలం నిలుస్తుంది. ఆమోదిత, అభివృద్ధి చెందిన స్టాక్నే ఇష్టపడండి — శాంక్చ్యురీ వంటి HMDA-ఆమోదిత కమ్యూనిటీ, లేదా రఘునాథ్ కౌంటీ వంటి DTCP-ఆమోదిత లేఅవుట్ — ఎందుకంటే కొనుగోలు వద్ద రుణ అర్హతే పునరమ్మకం వద్దా రుణ అర్హత, అప్పుడు మీ కొనుగోలుదారుకు అదే ప్లాట్పై సొంత రుణం ఆమోదం కావాలి. కాంపోజిట్ లోన్పై ఉన్న నిర్మాణ షరతును మీ ఉద్దేశిత కాలక్రమంతో కాక నిజమైన కాలక్రమంతో పోల్చి చదవండి. రుణదాత బీమా ప్రతిపాదనను ఏ పాలసీలానే అంచనా వేయండి. మరియు మిగులు ఉన్నప్పుడు ముందుగా చెల్లించండి: భారతదేశంలో వ్యక్తులకు ఇచ్చే ఫ్లోటింగ్-రేట్ రిటైల్ రుణాలకు సాధారణంగా ముందస్తు చెల్లింపు జరిమానా ఉండదు, కానీ మీ రుణదాత ప్రస్తుత నిబంధనలను రాతపూర్వకంగా నిర్ధారించుకోండి.
రుణ నిబంధనలు, రేట్లు, నియంత్రణ పరిమితులు మారుతూ ఉంటాయి; ప్రస్తుత సంఖ్యలను రుణదాతలతో, అధికారిక వనరులతో ధ్రువీకరించుకోండి. టైటిల్, అనుమతుల ధ్రువీకరణ కొనుగోలుదారు బాధ్యతగానే ఉంటుంది, మరియు ఆస్తి పెట్టుబడులు మార్కెట్ పరిస్థితులకు లోబడి ఉంటాయి. వీటన్నిటినీ నిజమైన ప్లాట్పై పరీక్షించడానికి సిద్ధమైనప్పుడు, సైట్ సందర్శన బుక్ చేయండి — రుణదాత చెక్లిస్ట్ను మీతో తెచ్చుకోండి.