తెలంగాణలో ప్లాట్ రిజిస్ట్రేషన్: SROకి ముందు పక్షం రోజులు
సబ్-రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయంలో కౌంటర్ పని క్లుప్తంగానే ఉంటుంది. పత్రాలు సమర్పిస్తారు, ఫోటోలూ వేలిముద్రలూ తీసుకుంటారు, రిజిస్ట్రార్ గుర్తింపునూ డ్యూటీనీ తనిఖీ చేస్తారు, పక్షాలు సంతకం చేస్తాయి. ఆ గంట బాగా సాగుతుందా లేదా అనేది నిర్ణయించే ప్రతిదీ దానికి ముందటి పక్షం రోజుల్లోనే తేలిపోతుంది. ఆ పక్షం రోజులను వివరంగా, ఆ తర్వాత ఆ రోజునూ, ఆపై చాలామంది కొనుగోలుదారులు ఎన్నడూ పూర్తి చేయని మూడు దశలనూ ఈ గైడ్ వివరిస్తుంది.
రిజిస్ట్రేషన్ నిజంగా ఏమి చేస్తుంది
గణనీయమైన విలువ ఉన్న ఏ స్థిరాస్తి అమ్మకమైనా, పరిధిలోని సబ్-రిజిస్ట్రార్ ఎదుట అమలు చేసిన రిజిస్టర్డ్ బదిలీ పత్రంతోనే పూర్తవుతుంది. రిజిస్ట్రేషన్ ఏకకాలంలో మూడు పనులు చేస్తుంది. డీడ్ నిబంధనల ప్రకారం యాజమాన్యాన్ని బదిలీ చేస్తుంది. లావాదేవీని బహిరంగ రికార్డులోకి ఎక్కిస్తుంది, తద్వారా మీ యాజమాన్యం గురించి ప్రపంచానికి నోటీసు అందుతుంది. మరియు బదిలీలపై రాష్ట్రం విధించే స్టాంప్ ఆదాయాన్ని ప్రేరేపిస్తుంది.
రిజిస్టర్ కాని అమ్మకం, ఎంత చిత్తశుద్ధితో ఉద్దేశించినా, ఈ మూడింటిలో ఏదీ చేయదు. అందుకే రిజిస్టర్ కాని కాగితాలపై గణనీయమైన మొత్తాలు చెల్లించడం ఈ మార్కెట్లో ప్రధాన పొరపాటు — మా సంపూర్ణ కొనుగోలు గైడ్ దీన్ని విపులంగా వాదిస్తుంది.
తెలంగాణలో పట్టణ వ్యవసాయేతర ఆస్తి రిజిస్ట్రేషన్ — ఆమోదిత నివాస లేఅవుట్లలోని ప్లాట్లు ఇందులోకే వస్తాయి — రిజిస్ట్రేషన్ & స్టాంప్స్ శాఖ SRO నెట్వర్క్ ద్వారా సాగుతుంది. వ్యవసాయ భూమి రాష్ట్ర సమీకృత భూ-రికార్డుల వ్యవస్థ ద్వారా వేరే మార్గంలో వెళ్తుంది, అక్కడ రిజిస్ట్రేషన్తో పాటే రెవెన్యూ మ్యుటేషన్ జతపడుతుంది. అనుమతి పొందిన లేఅవుట్లోని విల్లా ప్లాట్కు SRO మార్గమే సంబంధితమైనది. భూమి హోదా అస్పష్టంగా ఉంటే, మరేదీ కదలకముందే మీ న్యాయవాదితో దాన్ని తేల్చుకోండి.
పక్షం రోజులు: సరిగ్గా చేయాల్సిన ఆరు విషయాలు
డీడ్ ఆచరణాత్మక పత్రం, మరియు దాని ఆస్తి షెడ్యూల్ ఖచ్చితంగా ఉండాలి: సీలు వేసిన లేఅవుట్ ప్లాన్ ప్రకారం ప్లాట్ నంబర్, సర్వే నంబర్లు, చదరపు గజాల్లో విస్తీర్ణం, నాలుగు వైపులా సరిహద్దులు, మరియు లేఅవుట్ అనుమతి సూచన. ముసాయిదాను సీలు వేసిన ప్లాన్ పక్కన పెట్టి మీ న్యాయవాదితో చదివించండి. షెడ్యూల్లో పొరపాట్లను తర్వాత సరిచేయడం బాధాకరం, మరియు అవి ప్రతి భవిష్యత్ పునరమ్మకాన్నీ మసకబార్చుతాయి.
పరిశీలన సమయంలో మీరు ముప్పై ఏళ్ల EC తీసుకున్నారు. అపాయింట్మెంట్కు కొన్ని రోజుల ముందు, ఈ తేదీ వరకు మరొకటి తీసుకోండి. మీరు డబ్బు సర్దుబాటు చేసుకుంటున్న సమయంలో ఏమి మారిందో పట్టుకునేది ఈ దశే.
స్టాంప్ డ్యూటీ, ట్రాన్స్ఫర్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు — వాస్తవ ప్రతిఫలం, ప్రభుత్వ మార్కెట్ విలువ ఈ రెండింటిలో ఎక్కువ దానిపై, ప్రభుత్వ ఉత్తర్వుతో నిర్ణయించిన రేట్ల వద్ద విధిస్తారు. వినికిడి ఆధారంగానో పాత వ్యాసం ఆధారంగానో బడ్జెట్ వేయకండి. రిజిస్ట్రేషన్ & స్టాంప్స్ శాఖ ప్రస్తుత రేట్లనూ యూనిట్ మార్కెట్ విలువలనూ ప్రచురిస్తుంది, మరియు ఇచ్చిన ఆస్తికి చెల్లించాల్సిన మొత్తాలను దాని వ్యవస్థలు లెక్కిస్తాయి. చెల్లింపు ఎలక్ట్రానిక్గా, శాఖ ఇ-చలాన్ యంత్రాంగం ద్వారా, అపాయింట్మెంట్కు ముందే జరుగుతుంది. చలాన్లను భద్రపరచండి — అవి రికార్డులో భాగమే.
ఆదాయపు పన్ను చట్టం నిర్దేశించిన పరిమితిని ప్రతిఫలం చేరిన చోట, కొనుగోలుదారు నిర్దేశిత రేటు వద్ద మూలం వద్దే పన్ను మినహాయించి, రిజిస్ట్రేషన్కు ముందు విక్రేత PANకు వ్యతిరేకంగా జమ చేసి, చట్టబద్ధ చలాన్-కమ్-స్టేట్మెంట్ సృష్టించాలి. పరిమితులూ రేట్లూ ఫైనాన్స్ చట్టం సృష్టించేవి, మారేవి. ప్రస్తుత స్థితిని ధ్రువీకరించుకోండి, లేదా మినహాయింపును మీ చార్టర్డ్ అకౌంటెంట్తో చేయించండి. ఎక్కువ విలువ లావాదేవీలకు ఏమైనా రెండు పక్షాల PANలూ అవసరమే.
తెలంగాణ SROలలో రిజిస్ట్రేషన్లు, శాఖ ఆన్లైన్ పోర్టల్ ద్వారా బుక్ చేసిన అపాయింట్మెంట్ల ప్రకారమే సాగుతాయి. డ్యూటీ చెల్లించి పత్రాలు సిద్ధమయ్యాక ఆస్తిపై అధికారం ఉన్న SROలో బుక్ చేసుకోండి, మరియు రసీదును తీసుకెళ్లండి.
ఒరిజినల్లూ కాపీలూ: నిర్దేశిత కాగితంపై పరిశీలించిన డీడ్, కొనుగోలుదారు విక్రేతల గుర్తింపు, చిరునామా రుజువులు (ఆచరణలో ఆధార్, PAN), ఫోటోలు, ఇ-చలాన్లు, సూచన కోసం విక్రేత టైటిల్ డీడ్, లింక్ డాక్యుమెంట్లు, సీలు వేసిన లేఅవుట్ ప్లాన్ కాపీ, మరియు — కంపెనీ, సంస్థ లేదా అటార్నీ హోల్డర్ అమలు చేసే చోట — అధికార పత్రాలు, పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ ఒరిజినల్లో. సొంత గుర్తింపు పత్రాలతో ఇద్దరు సాక్షులు మీతో హాజరవుతారు.
కొనుగోలుదారులు ఎక్కడ దెబ్బతింటారు: పాతబడిన సర్టిఫికెట్పై రిజిస్ట్రేషన్
పరిశీలన పూర్తవుతుంది. న్యాయవాది అభిప్రాయం అనుకూలంగా వస్తుంది. ఆ తర్వాత కొనుగోలుదారు నాలుగైదారు వారాలు నిధులు సర్దుబాటు చేసుకుంటూ, రుణ మంజూరు కోసం ఎదురుచూస్తూ, లేదా విక్రేత ప్రయాణాన్ని సమన్వయం చేస్తూ గడుపుతారు. ECని మళ్లీ ఎవరూ తీయరు.
ఆ కిటికీలో కొన్ని విషయాలు రిజిస్టర్ అవుతాయి. సంబంధం లేని అప్పు తీర్చడానికి విక్రేత సృష్టించిన తనఖా. సమాంతరంగా బేరమాడుతున్న మూడో పక్షం రిజిస్టర్ చేసిన అమ్మకపు ఒప్పందం. ఎవరూ చెప్పని కేసులో కోర్టు ఉత్తర్వు తర్వాత వచ్చిన అటాచ్మెంట్. వీటిలో ఏదీ మీ రిజిస్ట్రేషన్ జరగకుండా ఆపదు — సబ్-రిజిస్ట్రార్ డ్యూటీ, గుర్తింపు, అనుమతి యోగ్యతను తనిఖీ చేస్తారు, మీ కొనుగోలు వివేకాన్ని కాదు. మీకు తెలియని భారం ఉన్న ఆస్తిపై రిజిస్టర్డ్ డీడ్తో మీరు బయటకు వస్తారు, మరియు ఏళ్ల తర్వాత పునరమ్మకం సమయంలో రుణదాత న్యాయవాది మీ ECని చదివినప్పుడు అది తెలుస్తుంది. మీ టైటిల్ నుంచి అపరిచితుడి రిజిస్టర్డ్ తనఖాను తొలగించడం ఉత్తరాలు రాసే వ్యవహారం కాదు.
డిమాండ్ చిన్నది, నిర్దిష్టమైనది. మీ పరిశీలన EC నుంచి ఈ తేదీ వరకు కాలాన్ని కవర్ చేసే తాజా ECని తీసుకోండి — అపాయింట్మెంట్కు కొన్ని రోజుల లోపలి తేదీతో — మరియు చివరి చెల్లింపు విడుదల చేయకముందే మీ న్యాయవాదితో చదివించండి. ఏదైనా కొత్త ఎంట్రీ కనిపిస్తే, అది వివరణ పొంది, అవసరమైతే రికార్డులో తీరిపోయేవరకు రిజిస్ట్రేషన్ ఆగుతుంది. దాచడానికి ఏమీ లేని విక్రేత ఒక వారం కోల్పోతారు. వారం పాత సర్టిఫికెట్ను వ్యతిరేకించే విక్రేత, ఎందుకో అప్పుడే చెప్పేసినట్టు.
ఆ రోజు
ఫైల్ సరిగ్గా ఉంటే అపాయింట్మెంట్ వేగంగా సాగుతుంది. కౌంటర్ వద్ద పత్రం సమర్పిస్తారు. శాఖ బయోమెట్రిక్ ప్రక్రియ కింద పక్షాలకూ సాక్షులకూ ఫోటోలు, వేలిముద్రలు తీసుకుంటారు. సబ్-రిజిస్ట్రార్ గుర్తింపులను, చెల్లించిన డ్యూటీని, పత్రం అనుమతి యోగ్యతను ధ్రువీకరిస్తారు. ఆ తర్వాత రిజిస్ట్రార్ ఎదుట పక్షాలు డీడ్ను అమలు చేస్తాయి.
హాజరు కాలేని NRI కొనుగోలుదారులు సాధారణంగా సక్రమంగా అధికారం ఉన్న పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ హోల్డర్ ద్వారా అమలు చేస్తారు. PoA స్వయంగా సక్రమంగా అమలై ఉండాలి, విదేశాల్లో చేసిన చోట తగినట్టు ధ్రువీకరించి ఉండాలి. FEMA-అనుకూల NRI కొనుగోళ్ల కోసం మా బృందం దీన్ని మామూలుగానే సమన్వయం చేస్తుంది, మరియు ఆ కాలక్రమంలో ధ్రువీకరణే అత్యంత పొడవైన స్తంభం — ముందుగానే మొదలుపెట్టండి.
ప్రాసెసింగ్ తర్వాత రిజిస్టర్డ్ పత్రం తిరిగి వస్తుంది, దానిపై ఎండార్స్మెంట్లు ఉంటాయి: పత్ర సంఖ్య, పుస్తకం, సంవత్సరం — బహిరంగ రికార్డులో ఇక మీ డీడ్ను గుర్తించే సూచన ఇదే. శాఖ వ్యవస్థలు ధ్రువీకృత-కాపీ జాడను నిర్వహిస్తాయి, కాబట్టి ఒరిజినల్ పోవడం ఇక వినాశకరం కాదు. అయినా ఒరిజినల్ను అది ఉన్న ఆస్తిలానే చూసుకోండి.
సిరా ఆరిన తర్వాతి మూడు దశలు
రిజిస్ట్రేషన్ తర్వాత వారం రెండు వారాల్లో మరో EC తీసుకోండి. మీ డీడ్ తాజా ఎంట్రీగా కనిపించాలి. లావాదేవీ రికార్డులోకి సరిగ్గా ఎక్కిందని ఆ ఒక్క తనిఖీ నిర్ధారిస్తుంది, మరియు భవిష్యత్ కొనుగోలుదారు న్యాయవాది మిమ్మల్ని అడిగే మొదటి పత్రం ఇదే.
రిజిస్ట్రేషన్ యాజమాన్యాన్ని బదిలీ చేస్తుంది; పన్ను, పరిపాలనా రికార్డులను దానికి సరిపోయేలా మ్యుటేషన్ నవీకరిస్తుంది. లేఅవుట్ ప్రాంతానికి సంబంధించిన స్థానిక సంస్థకు — గ్రామ పంచాయతీ లేదా మున్సిపాలిటీ — మీ రిజిస్టర్డ్ డీడ్తో, నిర్దేశిత దరఖాస్తుతో అప్లై చేయండి. ఆ తర్వాత మీ సొంత పేరిట ఆస్తి పన్ను చెల్లించి రసీదులు భద్రపరచండి. యజమాని పేరిట తెగని పన్ను జాడ, స్వాధీనానికి నిశ్శబ్దంగా పోగుపడే సాక్ష్యం.
శాంక్చ్యురీ వంటి గేటెడ్ కమ్యూనిటీలో యజమానుల సంఘానికి లేదా నిర్వహణ సంస్థకు తెలియజేసి, వారి బదిలీ ఫార్మాలిటీలు పూర్తి చేసి, డీడ్ కాపీని వారి దగ్గర దాఖలు చేయండి. రఘునాథ్ కౌంటీ వంటి లేఅవుట్ వెంచర్లో డెవలపర్ వైపు రికార్డులు — కేటాయింపు, స్వాధీన లేఖలు — డీడ్కు అనుగుణంగానే ముగిశాయని నిర్ధారించుకోండి. ఆ తర్వాత అన్నింటినీ ఒకే ఫోల్డర్లోకి తెచ్చుకోండి, భౌతికంగానూ స్కాన్ చేసీ: డీడ్, ECలు, చలాన్లు, సీలు వేసిన ప్లాన్, పన్ను రసీదులు, సంఘ రికార్డులు.
అమ్మకం అంటే ఏమి కాదు
అమ్మకపు ఒప్పందం, రిజిస్టర్ చేసినది కూడా, తర్వాత బదిలీ చేస్తామనే ఒక ఒప్పందం. చెల్లింపు కాలంలో దాని స్థానంలో అది ఉపయోగకరమే. అది బదిలీ పత్రం కాదు, మరియు సేల్ డీడ్ రిజిస్టర్ అయ్యేవరకు మీరు యజమాని కారు.
మరింత ప్రమాదకరమైనది పాత దొడ్డిదారి: డ్యూటీ తప్పించడానికి రూపొందించిన జనరల్ పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ, రిజిస్టర్ కాని ఒప్పందంపై స్వాధీనం చేతులు మారడం. అలాంటి ఏర్పాట్లు టైటిల్ను బదిలీ చేయవని సుప్రీంకోర్టు చాలాకాలంగా చెబుతోంది, మరియు రుణదాతలూ భవిష్యత్ కొనుగోలుదారులూ కోర్టులూ వాటిని అలాగే చూస్తాయి. SROను తప్పించడమే ప్రధాన ఆకర్షణగా ఉన్న ఏ నిర్మాణాన్నైనా విక్రేత ప్రతిపాదిస్తే, ఆ ప్రతిపాదనే సమస్య. నిజమైన ప్రతిఫలంపై డ్యూటీ చెల్లించిన రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్నే పట్టుబట్టండి, లేదా వెళ్లిపోండి.
ఖర్చులు, కల్పిత సంఖ్యలు లేకుండా
ఈ గైడ్ ఏ శాతాలనూ ఉటంకించదు, ఎందుకంటే తెలంగాణ డ్యూటీ నిర్మాణం — స్టాంప్ డ్యూటీ, ట్రాన్స్ఫర్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు, యూజర్ ఛార్జీలు — ప్రభుత్వ ఉత్తర్వుతో నిర్ణయించబడి ఎప్పటికప్పుడు సవరించబడుతుంది, మరియు యూనిట్ మార్కెట్ విలువలూ సవరించబడతాయి.
ముఖ్యమైనది పద్ధతి. శాఖ ప్రస్తుత ప్రచురిత రేట్లనూ, లేఅవుట్కు వర్తించే మార్కెట్ విలువనూ చూడండి. ప్రతిఫలం, మార్కెట్ విలువ ఈ రెండింటిలో ఎక్కువ దానిపై లెక్కించండి. ఆ తర్వాత నిజమైనవీ, మామూలుగా మర్చిపోయేవీ అయిన అనుబంధ ఖర్చులను జోడించండి: పరిశీలనకు న్యాయవాది ఫీజులు, EC, ధ్రువీకృత-కాపీ ఛార్జీలు, TDS అనుసరణ, ప్రయాణం. కొనుగోలుకు రుణం ఉన్న చోట రుణదాత తన భద్రతా హక్కును సొంత ఖర్చుతో నమోదు చేస్తారు; ఆ పరస్పర చర్యను మా ప్లాట్-లోన్ గైడ్ వివరిస్తుంది.
ప్రతి రేటు పట్టిక కంటే ఒక సూత్రం పైన ఉంటుంది. డ్యూటీ ఆదా కోసం ప్రతిఫలాన్ని ఎన్నడూ తక్కువ చూపకండి. తక్కువ విలువ చూపడం చట్టవిరుద్ధం, ఇది రెండు పక్షాలనూ విచారణలకు గురిచేస్తుంది, చివరికి అమ్మేటప్పుడు మీ మూలధన-లాభాల ఆధారాన్ని క్షీణింపజేస్తుంది, మరియు శుభ్రమైన ఆస్తిని రాజీపడిన ఆస్తిగా మారుస్తుంది. తీసుకున్న ప్రమాదం ముందు ఆదా చేసిన డ్యూటీ అల్పమే.
పక్షం రోజులను సరిగ్గా చేయండి
రిజిస్ట్రేషన్ ఇబ్బందులు ఊహించదగినట్టే గుమిగూడతాయి: సీలు వేసిన ప్లాన్తో సరిపోని షెడ్యూల్, అధికారం లోపభూయిష్టంగా ఉన్న విక్రేత, పాత రేట్లపై లెక్కించిన డ్యూటీ, లేని తాజా EC. వీటిలో ప్రతి ఒక్కటీ రిజిస్ట్రేషన్-రోజు వేషం వేసుకున్న పక్షం-రోజుల సమస్యే, మరియు ప్రతి ఒక్కటీ క్రమంతోనూ చెక్లిస్ట్తోనూ పరిష్కారమయ్యేదే.
టైటిల్, అనుమతులు, ప్రస్తుత ప్రభుత్వ రేట్ల ధ్రువీకరణ కొనుగోలుదారు బాధ్యతగానే ఉంటుంది, మరియు ఆస్తి పెట్టుబడులు మార్కెట్ పరిస్థితులకు లోబడి ఉంటాయి. మీ సొంత ఫైల్ సిద్ధం చేసుకునేముందు నిబంధనలకు లోబడిన కొనుగోలు ఫైల్ చదవాలనుకుంటే, ఒక సందర్శన ఏర్పాటు చేసుకుని ఒక నమూనా చూపమని అడగండి.