తెలంగాణలో ప్లాట్ కొనుగోలుదారులు డబ్బు పోగొట్టుకునే పన్నెండు మార్గాలు
మోసం అరుదు. నిర్లక్ష్యం అరుదు కాదు, మరియు దాని ఖర్చు అంతే. హైదరాబాద్ చుట్టూ దాదాపు ప్రతి ప్లాట్ నష్టమూ పన్నెండు సాధారణ పొరపాట్లలో ఒకదాని నుంచే వస్తుంది — తీసుకోని ఒక సర్టిఫికెట్, ఉదారంగా కనిపించిన ఒక ధర, ఇప్పుడే ఆమోదం రాబోతున్న ఒక లేఅవుట్. ప్రతిదాన్నీ దాన్ని నివారించే నిర్దిష్ట అలవాటుతో పాటు కింద ఇచ్చాం. మీరు పరిశీలిస్తున్న ప్లాట్ వీటిలో ఒక్కదాన్ని తడబడినా, ఆగండి — డబ్బు కదలకముందే పరిష్కరించుకోండి.
భూమి చాలా తక్కువ క్షమిస్తుంది. లోపమున్న అపార్ట్మెంట్ను సాధారణంగా ఉన్న భవనం లోపలే బాగుచేయవచ్చు లేదా కోర్టుకెళ్లవచ్చు. లోపమున్న ప్లాట్ మాత్రం — వాడుకోలేని, అమ్మలేని, తాకట్టు పెట్టలేని ఆస్తిపై దశాబ్దం పాటు సాగే విచారణలు కావచ్చు.
ప్రోత్సాహకరమైన విషయం ఏమిటంటే ఇవి కేంద్రీకృతమై ఉన్నాయి. నష్టంలో అత్యధిక భాగానికి ఇదే డజను పొరపాట్లే కారణం, మరియు ప్రతి ఒక్కటీ రోజుల్లో కొలిచే తనిఖీలతో నివారించదగినదే.
1. చౌకగా ఉందని అనుమతి లేనిది కొనడం
అత్యంత సాధారణ పొరపాటు, అత్యంత నష్టదాయకమైనది. అనుమతి లేని ఉపవిభజనలు — గ్రామ పంచాయతీ కాలపు లేఅవుట్లు, ఇంటి ప్లాట్లుగా అలంకరించిన వ్యవసాయ ప్లాట్లు — తగ్గింపుతో అమ్ముడవుతాయి; ఎందుకంటే వాటికి HMDA లేదా DTCP అనుమతి లేదు. ఆ తగ్గింపే పరిణామాలకు మార్కెట్ కట్టిన ధర: రహదారులకూ ఖాళీ స్థలాలకూ హామీ లేదు, నిర్మాణ అనుమతి వద్ద అడ్డంకులు, కష్టమైన పునరమ్మకం, మరియు విచక్షణాధికారంతో కూడిన, రుసుముతో కూడిన క్రమబద్ధీకరణ పథకంపై ఆధారపడటం.
అలవాటు: లేఅవుట్ అనుమతి సంఖ్యను ప్రవేశ టికెట్గా చూడండి. దాన్ని అథారిటీతోనే ధ్రువీకరించండి, మరియు ఆమోదిత ప్లాన్పై మీ ప్లాట్ నంబర్ ఖాళీ స్థలం, తనఖా బ్లాకుల బయట ఉందని నిర్ధారించుకోండి. మా పెట్టుబడి చెక్లిస్ట్లో ఇదే మొదటి గేటు, మరియు అది మొదటిది కావడానికి కారణం ఉంది.
2. ఎన్కంబ్రెన్స్ సర్టిఫికెట్ను దాటవేయడం
శుభ్రమైన చరిత్రకు రుజువుగా కొనుగోలుదారులు విక్రేత మాటను, లేదా ఒకే సేల్ డీడ్ను అంగీకరిస్తారు. మీకు ఆ అవసరం లేకుండా ఉండటానికే రిజిస్ట్రేషన్ & స్టాంప్స్ శాఖ EC ఉంది. అది ఆస్తిపై రిజిస్టర్ అయిన లావాదేవీలను, తనఖాలను, విడుదలలను జాబితా చేస్తుంది. దాన్ని తీసుకోకపోవడం, లేదా ఇటీవలి ఏళ్లకే తీసుకోవడం — తీరని తనఖాలు వారసత్వంగా వచ్చి, పోటీ డీడ్లు ఎదురయ్యేది ఇలాగే.
అలవాటు: గరిష్ఠ కాలానికి ECని మీరే తీసుకోండి — ఆన్లైన్లో లేదా మీసేవ కేంద్రంలో — మరియు గొలుసు గురించి విక్రేత చెప్పిన కథనంతో ప్రతి ఎంట్రీనీ సరిపోల్చండి.
3. లింక్లు లేని డీడ్ను నమ్మడం
విక్రేత పేరిట ఉన్న రిజిస్టర్డ్ డీడ్ నిర్ణయాత్మకంగా అనిపిస్తుంది. అది ఒక లావాదేవీని రుజువు చేస్తుంది, మంచి టైటిల్ను కాదు. తప్పిపోయిన వారసులు, రిజిస్టర్ కాని మధ్యంతర బదిలీలు, లోపభూయిష్ట విభజనలు — అన్నీ లింక్లలోనే దాగి ఉంటాయి.
అలవాటు: దాదాపు ముప్పై ఏళ్ల లింక్ డాక్యుమెంట్లను పట్టుబట్టండి, మరియు వాటిని ఒక కుప్పలా కాక ఒక గొలుసులా ఆస్తి న్యాయవాదితో చదివించండి. ఆ చదవడం ఎలా పనిచేస్తుందో మా చట్టపరమైన ధ్రువీకరణ గైడ్ చూపుతుంది.
4. GPA లావాదేవీలోకి దిగడం
జనరల్-పవర్-ఆఫ్-అటార్నీ "అమ్మకాలు" చౌకగా, వేగంగా కనిపిస్తాయి కాబట్టే కొనసాగుతున్నాయి. అవి టైటిల్ను బదిలీ చేయవు — 2011లో సుప్రీంకోర్టు దీన్ని స్పష్టంగా చెప్పింది — వాటిని రద్దు చేయవచ్చు, ప్రిన్సిపల్ మరణంతో అవి కూలిపోతాయి. అలాంటి ఒప్పందంలో మీరు చెల్లించేది ఒక వివాదాన్ని కొంటుంది, ప్లాట్ను కాదు.
అలవాటు: రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్ — నమోదిత యజమాని లేదా మీరు అధికారాన్ని పరిశీలించిన చట్టబద్ధ ప్రతినిధి అమలు చేసినది. ఎంత తగ్గింపు ఇచ్చినా మినహాయింపులు లేవు.
5. భూమి వ్యవసాయ గతాన్ని పట్టించుకోకపోవడం
NALA మార్పిడి లేకుండా వ్యవసాయ భూమి నుంచి చెక్కిన ప్లాట్లు, లేదా అసైన్డ్, దేవాదాయ వంటి పరిమిత వర్గాల నుంచి వచ్చినవి — ఏ బ్రోచరూ సరిచేయలేని లోపాలను మోస్తాయి. సైట్ స్థాయిలో ఈ లోపం కనిపించదు. ఆ ప్లాట్ మిగతా ప్రతి ప్లాట్లానే ఉంటుంది.
అలవాటు: వర్గీకరణ, కొనసాగింపు కోసం రెవెన్యూ రికార్డు — ధరణి, పహాణీ, 1B — చూడండి, మరియు లేఅవుట్ సర్వే నంబర్లనే ప్రత్యేకంగా కవర్ చేసే మార్పిడి ప్రొసీడింగ్స్ అడగండి.
6. కేవలం ధరపైనే నిర్ణయించడం
ప్లాట్ అనేది ఒకేలాంటి యూనిట్లలో చౌకైనది గెలిచే సరుకు కాదు. ఒకే ధరకు ఉన్న రెండు ప్లాట్లు ఆమోద స్థితి, మౌలిక సదుపాయాలు, టైటిల్ నాణ్యత, కారిడార్ అవకాశాల్లో పూర్తిగా భిన్నంగా ఉండవచ్చు. చదరపు గజానికి అత్యల్ప సంఖ్యను వెంబడించడం, ఆ లక్షణాల్లో అత్యంత బలహీన కూర్పునే కచ్చితంగా ఎంపిక చేస్తుంది.
అలవాటు: మొత్తం ప్రతిపాదనలను పోల్చండి — చట్టపరమైన స్థితి, నిజంగా నిర్మించిన మౌలిక సదుపాయాలు, కమ్యూనిటీ నాణ్యత, ప్రదేశ గమనం — మరియు అసాధారణంగా తక్కువ ధరను అదృష్టంగా కాక సమాచారంగా చదవండి.
7. కొనుగోలుదారులు ఎక్కడ దెబ్బతింటారు: విక్రేతది కాని చేతిలోకి నగదు
దీనికి ఒక వాక్యం కంటే ఎక్కువ అవసరం, ఎందుకంటే చేతులు మారిన క్షణమే డబ్బు పోతుంది.
ప్లాట్ వేగంగా అమ్ముడవుతోందని, టోకెన్ ఇస్తే దాన్ని పట్టి ఉంచుతామని కొనుగోలుదారుకు చెబుతారు. అడిగే వ్యక్తి ఒక మధ్యవర్తి — బ్రోకర్, "ఛానల్ పార్ట్నర్", స్నేహితుడు పరిచయం చేసిన ఎవరో. లావాదేవీ ప్రమాణాల ప్రకారం ఆ మొత్తం చిన్నదే, కాబట్టి దాన్ని నగదుగా, లేదా మధ్యవర్తి వ్యక్తిగత ఖాతాలోకి — చేతిరాత చీటీపై, లేదా అసలేమీ లేకుండా — చెల్లిస్తారు.
ఆ తర్వాత ఏదో ఒకటి తప్పుతుంది. టైటిల్ అభిప్రాయం ప్రతికూలంగా వస్తుంది, లేదా ఆ ప్లాట్ ఇప్పటికే మరొకరికి ఇచ్చేశారు, లేదా విక్రేత తరపున డబ్బు తీసుకునే అధికారం ఆ మధ్యవర్తికి ఎన్నడూ లేదు. కొనుగోలుదారు టోకెన్ తిరిగి అడిగితే, ఆ చెల్లింపును విక్రేతతో కలిపే పత్రమే లేదని తెలుస్తుంది. తనకు అందలేదని విక్రేత అంటారు. మధ్యవర్తి జవాబివ్వడం మానేస్తారు. రసీదు లేదు, పేరున్న పక్షానికి బ్యాంకు జాడ లేదు, ఆ మొత్తాన్ని ప్రస్తావించే ఒప్పందమూ లేదు — కాబట్టి మధ్యవర్తిపై వ్యక్తిగతంగా తప్ప దావా వేయడానికి ఏమీ లేదు, అది తరచుగా ఖర్చుకు తగినది కాదు.
మూడు విషయాలు డిమాండ్ చేస్తే ఈ వైఫల్యం జరగనే జరగదు. విక్రేత సొంత పేరున్న బ్యాంకు ఖాతాలోకే చెల్లించండి — ఎన్నడూ వ్యక్తి ఖాతాలోకి కాదు, ఎన్నడూ నగదుగా కాదు. ప్లాట్ను, మొత్తాన్ని, అది ఏ ఒప్పందం లేదా బుకింగ్ సూచనకు చెందినదో పేర్కొంటూ విక్రేత లెటర్హెడ్పై నంబర్ ఉన్న రసీదు తీసుకోండి. మరియు మధ్యవర్తి ఉన్న చోట, విక్రేత తరపున వారు వ్యవహరించే రాతపూర్వక అధికారాన్ని చూపమని అడగండి. నిజమైన ఏజెంట్ దాన్ని ఇబ్బంది లేకుండా ఇస్తారు. ఇవ్వలేని వ్యక్తి, డబ్బు తన ఖాతాలోకే ఎందుకు వెళ్లబోతోందో అప్పుడే వివరించినట్టు.
8. భూమిపై నిలబడకపోవడం
NRI కొనుగోలుదారుల్లో సాధారణమైన దూరపు కొనుగోళ్లు, కొన్నిసార్లు కుటుంబంలో ఎవరూ ఆ ప్లాట్పై నడవకుండానే పూర్తవుతాయి. లోతట్టు మూల, సరిహద్దులో నాలా, పైన విద్యుత్ లైన్, లేదా వర్షం తర్వాత ప్రవేశ రహదారి ఎలా మారుతుందో — ఫోటోలు వీటిని చూపవు.
అలవాటు: కట్టుబడకముందే సందర్శించండి, మరియు ప్లాట్కు అవతలా పరిశీలించండి — దాని చుట్టూ ఉన్న కిలోమీటరే రోజువారీ జీవితాన్నీ పునరమ్మకాన్నీ రూపొందిస్తుంది. మీ సొంత ప్రశ్నలతో చేసే క్రమబద్ధమైన సైట్ సందర్శన గైడెడ్ టూర్ కంటే మెరుగు. ప్రయాణం నిజంగా అసాధ్యమైన చోట, నమ్మకమైన ప్రతినిధిని పంపి, స్వతంత్ర సర్వేయర్ నివేదికను తెప్పించండి.
9. మాస్టర్ ప్లాన్ చదవకపోవడం
కొనుగోలుదారులు లేఅవుట్ను పరిశీలించి, అది కూర్చున్న కాన్వాస్ను పట్టించుకోరు. భూ-వినియోగ జోనింగ్, రహదారి ప్రతిపాదనలు, జలాశయాల చుట్టూ బఫర్ నిబంధనలే — పదేళ్లలో మీ చుట్టూ ఏముంటుందో, మరియు ప్రతిపాదిత అలైన్మెంట్ మీకు నచ్చే దానికంటే దగ్గరగా వెళ్తుందో లేదో నిర్ణయిస్తాయి.
అలవాటు: లేఅవుట్ జోన్కూ దాని పరిసరాలకూ భూ-వినియోగ మ్యాప్ చూడండి, మరియు ప్రతిపాదిత అలైన్మెంట్ల గురించి ప్రత్యేకంగా అడగండి — రీజనల్ రింగ్ రోడ్ సమీపంలో ఇది సజీవ ప్రశ్న. ప్రతిపాదిత, ఆమోదిత, నిర్మించినవాటిని వేరు చేయండి; మీ పెట్టుబడి ఆలోచనలో ప్రతిదానికీ వేరే బరువు ఇవ్వాలి.
10. కొలత దాటవేయడం
డీడ్లు అప్పుడప్పుడు నేల ఇచ్చే దానికంటే ఎక్కువ చదరపు గజాలను వాగ్దానం చేస్తాయి, మరియు గుర్తులు అనధికారికంగా ఉన్న చోట సరిహద్దులు జారుతాయి. రిజిస్ట్రేషన్ తర్వాత లోటును కనుగొనడం అంటే — మీరు ఆదా చేసిన సర్వేయర్ ఫీజును మీరే ఖర్చు పెట్టే వివాదంగా మార్చడం.
అలవాటు: సరిహద్దు గుర్తులను డీడ్ షెడ్యూల్తో, ఆమోదిత ప్లాన్తో సరిపోల్చండి, మరియు ఏదైనా అస్పష్టంగా ఉంటే విక్రేతకు చెల్లించే ముందు లైసెన్స్ ఉన్న సర్వేయర్కు చెల్లించండి.
11. యాజమాన్య ఖర్చును తక్కువ అంచనా వేయడం
ప్లాట్ ధర ప్రాజెక్టు ధర కాదు. రిజిస్ట్రేషన్ & స్టాంప్స్ శాఖ నోటిఫై చేసే రేట్ల వద్ద స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజులు, అభివృద్ధి ఛార్జీలు, కార్నర్-ప్లాట్ సర్ఛార్జీలు, గేటెడ్ కమ్యూనిటీల్లో నిర్వహణ, కార్పస్ చందాలు, వార్షిక ఆస్తి పన్ను, చివరికి నిర్మాణం, దాని అనుమతులు — అన్నీ లెక్కలోకి రావాలి. వీటిని పట్టించుకోని కొనుగోలుదారులు అతిగా అప్పు చేస్తారు, లేదా సగంలో ఆగిపోతారు.
అలవాటు: బేరమాడకముందే మొత్తం-ఖర్చు షీట్ తయారు చేయండి, మరియు మా పన్ను, నిర్మాణ ప్రణాళిక గైడ్లు చదవండి — తద్వారా తర్వాతి అధ్యాయాలు మొదటి రోజునుంచే బడ్జెట్ అవుతాయి.
12. హోల్డింగ్ ప్రణాళిక లేకుండా కొనడం
ప్లాట్లు ఓపిక ఉన్న ఆస్తులు. అపార్ట్మెంట్ తరహా అద్దె రాబడిని లేదా వేగంగా అమ్మకాన్ని ఆశించి వచ్చే కొనుగోలుదారులు నిరాశతో బయటకు వెళ్తారు, సాధారణంగా తప్పు సమయంలో. పశ్చిమ హైదరాబాద్ కారిడార్ కథ — ORR, ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్ ఉపాధి కేంద్రం, ప్రతిపాదిత RRR — త్రైమాసికాల్లో కాక ఏళ్లలో పెరుగుతుంది.
అలవాటు: మీ ఉద్దేశాన్ని (నిర్మించడం, ఉంచుకోవడం, లేదా వారసత్వ ప్రణాళిక) నిర్ణయించండి, ఏళ్లలో ఒక కాలపరిధి పెట్టుకోండి, మోసే ఖర్చుకు బడ్జెట్ వేయండి, మరియు మార్కెట్ చక్రాన్ని తట్టుకునే కారణాలతో ప్రదేశాన్ని ఎంచుకోండి — పాఠశాలలు, రైలు, ORR ప్రవేశం, ఉపాధి ఆకర్షణ కోసం శంకర్పల్లి వంటి కారిడార్లను ఎంచుకున్నట్టు.
దీన్నంతా ఒక వారంలోకి కుదించండి
తనిఖీలను సమాంతరంగా నడిపితే మొత్తం పాఠ్యక్రమం ఐదు పనిదినాల్లో ఇమిడిపోతుంది.
మొదటి, రెండో రోజులు: మీరే తీసుకోగల కాగితం — గరిష్ఠ కాలానికి EC, HMDA లేదా DTCP నుంచి లేఅవుట్ అనుమతి వివరాలు, ప్రాజెక్టు TS-RERA పేజీ, భూమి ధరణి ఎంట్రీలు. మూడో రోజు: మీ న్యాయవాది డీడ్, లింక్ డాక్యుమెంట్లు, మీరు సేకరించినవి అందుకుని, లోపాల జాబితా ఇస్తారు. నాలుగో రోజు: నేల — ప్లాట్నూ దాని కిలోమీటర్ పరిధినీ నడిచి చూడండి, ప్లాన్తో గుర్తులను సరిపోల్చండి, రద్దీ సమయంలో ప్రవేశ మార్గంలో వెళ్లండి, మరియు మీ ప్రశ్నలను డెవలపర్ ముఖం ముందు పెట్టండి. ఐదో రోజు: లెక్కలు — మొత్తం-ఖర్చు షీట్, డాక్యుమెంటేషన్ మైలురాళ్లకు ముడిపెట్టిన చెల్లింపు షెడ్యూల్, మరియు ఏదైనా సంతకం చేసేముందు ఒక రాత్రి నిద్ర.
ఈ స్ప్రింట్ పనిచేయడానికి రెండు విషయాలు కావాలి. క్రమం: నేలకు ముందు కాగితం, డబ్బుకు ముందు నేల. మరియు గడియారాన్ని ఆపే సంసిద్ధత — లోపాల జాబితా లేదా సైట్ నడక పరిష్కారం కాని విషయాన్ని బయటపెడితే, బేరం ఎంత వేడెక్కినా అది పరిష్కారమయ్యేవరకు వారం ఆగుతుంది. శుభ్రమైన ప్రాజెక్టులున్న విక్రేతలు ఆగిన వారానికి భయపడరు. దాన్ని వ్యతిరేకించే విక్రేతలు మీకు ఏదో చెబుతున్నారు.
దీన్ని ఏ ప్లాట్పైనైనా అమలు చేయండి — మా ప్లాట్లతో సహా. పరిశీలనకు ఎక్కువ ఒప్పించడంతో కాక ఎక్కువ పత్రాలతో జవాబిచ్చే డెవలపర్, కొనుగోలుదారు పెట్టగల అత్యంత ముఖ్యమైన పరీక్షలో నెగ్గినట్టే. శాంక్చ్యురీ, రఘునాథ్ కౌంటీలో కాగితాలను పరిశీలించడానికే ఉంచుతారు.
ఈ గైడ్ సాధారణ సమాచారం, న్యాయ సలహా కాదు. టైటిల్, అనుమతుల ధ్రువీకరణ కొనుగోలుదారు బాధ్యత, వృత్తిపరమైన పరిశీలన దాని ఫీజుకు తగినది, మరియు రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడులు మార్కెట్ పరిస్థితులకు లోబడి ఉంటాయి.