ప్లాట్లపై GST: గీత నిజంగా ఎక్కడ పడుతుంది

సెంట్రల్ గూడ్స్ అండ్ సర్వీసెస్ టాక్స్ చట్టంలోని షెడ్యూల్ III వస్తువుల సరఫరాగానీ, సేవల సరఫరాగానీ కానట్టు పరిగణించే కార్యకలాపాలను జాబితా చేస్తుంది. ఆ షెడ్యూల్‌లోని ఒక ఎంట్రీ, భాగంగా, భూమి అమ్మకాన్ని కవర్ చేస్తుంది.

మూడు పదాలు — చాలామంది ప్లాట్ కొనుగోలుదారులు ఆందోళన చెందే ప్రశ్నను ఇవే తేలుస్తాయి. భూమి అమ్మకమైన లావాదేవీ GST నుంచి పూర్తిగా బయటే ఉంటుంది. మినహాయింపు కాదు, జీరో-రేటెడ్ కాదు — ఛార్జ్ పరిధికే వెలుపల. కానీ అదే కాస్ట్ షీట్‌లో ప్లాట్ ధర పక్కనే ఉండే అనేక అంశాలు మాత్రం దృఢంగా ఛార్జ్ పరిధిలోనే ఉంటాయి, ఈ రెండింటినీ వేరు చేసి తెలుసుకోవడం పదిహేను నిమిషాలు వెచ్చించదగినది.

రాజ్యాంగం భూమిని వేరే గూటిలో పెట్టింది

ఈ మినహాయింపు ఒక పొరపాటూ కాదు, రాయితీయూ కాదు. భారతదేశంలో పన్ను అధికారాలు ఎలా విభజించబడ్డాయో దాని నుంచే ఇది వస్తుంది.

భూమి, భవనాలు రాష్ట్ర పన్నుకు సంబంధించిన అంశం. కన్వేయెన్స్‌పై స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజులు, ఆస్తి పన్ను — ఇవి రాష్ట్రాలకు చెందినవి, GST కంటే శతాబ్దానికిపైగా ముందునుంచే ఉన్నాయి. 2017లో GST వ్యవస్థ పరోక్ష పన్నులను ఏకీకృతం చేసినప్పుడు, భూమి లావాదేవీలను ఉద్దేశపూర్వకంగా జోడించలేదు, ఎందుకంటే అలా చేస్తే రాజ్యాంగ కేటాయింపుతో ఢీకొని, ఒకే బదిలీపై రెండుసార్లు పన్ను విధించడం జరిగేది.

కాబట్టి ఈ డిజైన్ పొందికగా ఉంటుంది. స్థిరాస్తి బదిలీపై రాష్ట్రం స్టాంప్ డ్యూటీ ద్వారా పన్ను వేస్తుంది. కేంద్రం, రాష్ట్రాలు కలిసి వస్తువులు, సేవల సరఫరాపై GST ద్వారా పన్ను వేస్తాయి. ప్లాట్ కన్వేయెన్స్ స్థిరాస్తి బదిలీ, అది మొదటిదాన్ని చెల్లిస్తుంది, రెండోదాన్ని కాదు.

కాబట్టి మీ ప్లాట్ కొనుగోలుపై మీరు చెల్లించేది ప్రస్తుత తెలంగాణ రేట్ల వద్ద స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ — దీని మెకానిక్స్‌ను మేం స్టాంప్ డ్యూటీ మరియు రిజిస్ట్రేషన్ గైడ్లో వివరించాం. మీరు చెల్లించనిది భూమి భాగంపై GST.

డెవలప్ చేసిన ప్లాట్ ప్రశ్న తేలడానికి సంవత్సరాలు పట్టింది

GST వచ్చిన తర్వాత చాలా సంవత్సరాల పాటు, ఈ శుభ్రమైన నియమం ఒక ఆచరణాత్మక చిక్కుముడిలో పడింది, దీన్ని అర్థం చేసుకోవడం విలువైనది, ఎందుకంటే ఇది ఇప్పటికీ గందరగోళపరిచే సలహాలను ఉత్పత్తి చేస్తుంది.

ఆధునిక లేఅవుట్‌లోని ప్లాటు ముడి భూమి కాదు. అది అమ్మకముందే డెవలపర్ రోడ్లు వేసి, డ్రైనేజీ పెట్టి, నీటి, విద్యుత్తు లైన్లు వేసి, ప్రహరీ గోడ కట్టి, వీధి చెట్లు నాటి, ఖాళీ స్థలాలు కల్పించి ఉంటారు. కొందరు పన్ను అధికారులు ఈ కార్యకలాపం భూమితో పాటు కలిపిన సేవల సరఫరాకు సమానమని, ఆ సేవా భాగం GSTని ఆకర్షించాలని వాదించారు.

డెవలపర్లు దీనికి వ్యతిరేకంగా వాదించారు: చివరికి కొనుగోలుదారుకు బదిలీ అయ్యేది ఒక భూఖండం మాత్రమేనని, అంతర్గత అభివృద్ధి కొనుగోలుదారుకు అందించిన ప్రత్యేక సేవ కాక, దాన్ని అమ్మదగిన ప్లాటుగా మార్చే అంశమని. రాష్ట్రాల వారీగా అడ్వాన్స్ రూలింగ్‌లు వేర్వేరు దిశల్లో వెళ్లాయి — ఒక పన్ను వ్యవస్థ ఉత్పత్తి చేయగలిగే అత్యంత తక్కువ ఉపయోగకరమైన ఫలితం అదే.

తర్వాత సెంట్రల్ బోర్డ్ ఆఫ్ ఇన్‌డైరెక్ట్ టాక్సెస్ అండ్ కస్టమ్స్ ఈ స్థానాన్ని స్పష్టం చేసింది — అలాంటి అభివృద్ధి తర్వాత భూమి అమ్మకం, అంటే లెవెలింగ్, డ్రైనేజీ లైన్లు, నీటి లైన్లు, విద్యుత్తు లైన్లు, ఇలాంటి పనుల తర్వాత కూడా — ఈ ప్రయోజనాల కోసం భూమి అమ్మకంగానే ఉంటుందని, షెడ్యూల్ III ఎంట్రీ కిందకే వస్తుందని ధృవీకరించింది. ఈ స్పష్టీకరణ డెవలప్ చేసిన ప్లాట్ల చికిత్సను ముడి భూమి చికిత్సతో సమానం చేసింది.

ఇది ఈ రాసే సమయానికి తేలిన స్థానం. ఇది సరిగ్గా తిరిగి పరిశీలించడానికి, మెరుగుపరచడానికి, లేదా వ్యాజ్యానికి గురయ్యే రకమైన స్థానం కూడా — అందుకే వివేకవంతమైన పాఠకుడు ఈ వ్యాసాన్ని దిక్సూచిగా, చార్టర్డ్ అకౌంటెంట్‌ను అధికారంగా భావిస్తాడు.

ప్లాట్ కొనుగోలు చుట్టూ GST నిజంగా ఎక్కడ వర్తిస్తుంది

భూమి బయటే ఉంది. దానికి ఆనుకుని ఉన్న అనేక అంశాలు మాత్రం అలా కాదు, "ప్లాట్లపై GST లేదు" అంటే "ఈ ఫైల్‌లో ఎక్కడా GST లేదు" అని ఊహించే కొనుగోలుదారుకు ఆశ్చర్యం ఎదురవుతుంది.

నిర్మాణ సేవలు. మీ ప్లాటుపై ఇల్లు నిర్మించడానికి బిల్డర్‌ను లేదా కాంట్రాక్టర్‌ను నియమించుకున్న క్షణమే, మీరు ఒక సేవను కొంటున్నారు. ఆ ఒప్పందం వర్క్స్ కాంట్రాక్ట్‌లు, నిర్మాణ సేవలకు వర్తించే రేటుతో GSTని ఆకర్షిస్తుంది. ఇది సాధారణంగా మొత్తం ప్లాట్-టు-విల్లా ప్రయాణంలో అతిపెద్ద పన్ను అంశం, మొదటి రన్నింగ్ బిల్లు వద్ద కనుగొనడానికి బదులు మొదటి స్ప్రెడ్‌షీట్ నుంచే మీ నిర్మాణ బడ్జెట్‌లో భాగం కావాలి.

ప్రొఫెషనల్, బ్రోకరేజ్ ఫీజులు. ఆర్కిటెక్ట్ ఫీజులు, స్ట్రక్చరల్ కన్సల్టెన్సీ, ప్రాజెక్ట్ మేనేజ్‌మెంట్, లీగల్ ఫీజులు, బ్రోకరేజ్ — ఇవన్నీ సేవలే. నమోదిత సేవా ప్రదాతలు వీటిపై GST వసూలు చేస్తారు.

మీరు నేరుగా కొనే మెటీరియల్స్. టర్న్‌కీ కాంట్రాక్టర్ ద్వారా కాకుండా మీరే సిమెంట్, స్టీల్, టైల్స్ లేదా ఫిట్టింగ్‌లను కొనుగోలు చేస్తే, ఆ కొనుగోళ్లు వాటి సొంత రేట్లతో GSTని మోస్తాయి. అది కాంపోజిట్ కాంట్రాక్ట్ కంటే చౌకగా ఉంటుందా అనేది మీ ముందున్న సంఖ్యలపై ఆధారపడి ఉంటుంది.

కొన్ని అమెనిటీ, మెంబర్‌షిప్ ఛార్జీలు. డెవలపర్ లేదా అసోసియేషన్ వసూలు చేసే ఛార్జ్ నిజంగా భూమి పరిహారంలో భాగం కాకుండా సేవ అయితే, GST వర్తించవచ్చు. వర్గీకరణ ముఖ్యం, అది ఒక మొత్తంలో దాచకుండా ఇన్వాయిస్‌పై కనిపించాలి.

నిర్మాణంలో ఉన్న ఫ్లాట్లు ఈ నియమాన్ని కనిపించేలా చేసే వ్యత్యాసం

ఈ సరిహద్దును చూసే స్పష్టమైన మార్గం దాని ఇవతలి వైపు ఏం జరుగుతుందో చూడటమే.

నిర్మాణంలో ఉన్న అపార్ట్‌మెంట్ కొంటే, GST పరిభాషలో మీరు డెవలపర్ నుంచి నిర్మాణ సేవలు కొంటున్నారు, ఎందుకంటే భవనం ఇంకా పూర్తయిన స్థిరాస్తిగా ఉనికిలో లేదు. GST వర్తిస్తుంది. డెవలపర్ కంప్లీషన్ లేదా ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్ పొందిన తర్వాత పూర్తయిన ఫ్లాట్ కొంటే, ఆ లావాదేవీ స్థిరాస్తి బదిలీ. GST వర్తించదు.

నిర్మాణంలో ఉన్న నివాస ఆస్తికి రేట్లు, ఇన్‌పుట్ ట్యాక్స్ క్రెడిట్ చికిత్స వ్యవస్థలోకి కొన్ని సంవత్సరాల తర్వాత పునర్‌వ్యవస్థీకరించబడ్డాయి, అవి అఫర్డబుల్, ఇతర హౌసింగ్ మధ్య భిన్నంగా ఉంటాయి. రేట్లు మారుతుంటాయి; నిర్దిష్ట శాతం విషయంలో ఈ వ్యాసంతో సహా ఏ వ్యాసాన్నీ నమ్మకుండా అధికారిక CBIC సైట్‌లో ప్రస్తుత స్థానాన్ని చూడండి లేదా మీ అకౌంటెంట్‌ను అడగండి.

ప్రతి రేటు సవరణ దాటి కూడా నిర్మాణాత్మక అంశం నిలుస్తుంది. GST సేవా సరఫరాను అనుసరిస్తుంది, భవనం సేవగా ఉండటం ఆపి ఆస్తిగా మారే బిందువు కంప్లీషన్ సర్టిఫికెట్. భూమి ఆ క్రమంలోకి అస్సలు రాదు.

మీ కాస్ట్ షీట్‌ను ఆడిటర్‌లా చదవండి

ఈ వ్యాసం నిజంగా చెప్పాలనుకున్న ఆచరణాత్మక నైపుణ్యం — డెవలపర్ యొక్క కాస్ట్ షీట్‌ను చదవడం, ఏ లైన్లు పన్ను మోయాలో తెలుసుకోవడం.

ధరను విభజించి చూపమని అడగండి. ప్లాటు కోసం చెల్లించే మొత్తం ఒక లైన్, దానిపై GST ఉండకూడదు. డెవలప్‌మెంట్ ఛార్జీలు, ఇన్‌ఫ్రాస్ట్రక్చర్ ఛార్జీలు, అమెనిటీ ఛార్జీలు, క్లబ్ ఛార్జీలు, కార్పస్ లేదా మెయింటెనెన్స్ అడ్వాన్స్ అని వర్ణించిన ఏదైనా వేరే విషయం, సరైన చికిత్స ఛార్జ్‌ను ఏమని పిలుస్తారో దానికి బదులు అది నిజంగా ఏమిటో అన్నదానిపై ఆధారపడి ఉంటుంది. భూమి పరిహారంలో భాగమైన ఛార్జ్‌ను భూమితో పాటే చూస్తారు. ప్రత్యేక సేవ కోసం ఛార్జ్ ఒక సేవే.

ఏదైనా లైన్‌పై GST కనిపిస్తే, మూడు ప్రశ్నలు వెంబడిస్తాయి. ఏ సరఫరాపై పన్ను వేస్తున్నారు? ఏ రేటు వద్ద, ఏ వర్గీకరణ కింద? సరఫరాదారు GSTIN ఇన్వాయిస్‌పై ముద్రించి ఉందా, ఆ ఛార్జ్ వెళ్లాల్సిన చోటికే వెళుతోందా? GSTIN లేని పత్రంపై వసూలు చేసిన పన్ను పన్నే కాదు. అది ఎవరికో చేసిన చెల్లింపు.

తర్వాత ప్రతి ఇన్వాయిస్‌నూ దాచుకోండి. మీరు తర్వాత అమ్మితే, మీ కొనుగోలు, మెరుగుదల ఖర్చు కేపిటల్ గెయిన్స్ లెక్కింపుకు ముఖ్యం, నిర్మాణంపై చెల్లించిన GST మీరు నిజంగా ఖర్చు చేసినదానిలో భాగం. ఆ లెడ్జర్ వైపును మేం భూమిపై క్యాపిటల్ గెయిన్స్లో, ఇంటిపై అందుబాటులో ఉన్న మినహాయింపులను ఆస్తిపై పన్ను ప్రయోజనాలులో వివరించాం.

నిజమైన ప్లాట్ కొనుగోలుపై ఇది ఎలా కనిపిస్తుంది

మేం అభివృద్ధి చేసే తరహా HMDA-ఆమోదిత ప్లాటెడ్ లేఅవుట్‌ను తీసుకోండి. Sanctuary వద్ద, భూగర్భంలో నీరు, విద్యుత్తు, డ్రైనేజీ, రోడ్లు, ఫుట్‌పాత్‌లు, వర్షపు నీటి సంరక్షణ, ప్రహరీ గోడ ఇప్పటికే ఏర్పాటు చేసిన 45 ఎకరాల లేఅవుట్‌లో కొనుగోలుదారు ₹45 లక్షల నుంచి ప్రారంభమయ్యే ధరకు ప్లాటును సొంతం చేసుకుంటారు.

ఆ పరిహారం భూమి కోసం. దానిపై ప్రస్తుత రాష్ట్ర రేట్ల వద్ద స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ వర్తిస్తాయి. GST వర్తించదు.

అదే కొనుగోలుదారు తర్వాత విల్లా కట్టడానికి కాంట్రాక్టర్‌ను నియమించుకుంటే, నిర్మాణ ఒప్పందం ఒక సేవ, GSTని మోస్తుంది. ప్లాటు యొక్క పన్ను స్థానం, ఇంటి యొక్క పన్ను స్థానం వేర్వేరు సంఘటనలు, వేర్వేరు చికిత్సలతో — ఎప్పుడు కట్టాలో కొనుగోలుదారు సొంత నిర్ణయమే వాటిని వేరు చేస్తుంది. నిర్మాణంలో ఉన్న అపార్ట్‌మెంట్ కంటే ప్లాటెడ్ ఫార్మాట్‌కు ఉన్న నిశ్శబ్ద ప్రయోజనాల్లో ఇది ఒకటి: నిర్మాణంపై పన్ను ఎంట్రీ టికెట్‌లో భాగంగా కాకుండా, మీరు దాన్ని ప్రేరేపించాలని ఎంచుకున్నప్పుడు వస్తుంది.

ఇన్‌పుట్ ట్యాక్స్ క్రెడిట్ డెవలపర్ ఆర్థిక వ్యవస్థ ఉండే చోటు, అది మిమ్మల్ని పరోక్షంగా చేరుకుంటుంది

ఒక యంత్రాంగానికి వివరణ అవసరం, ఎందుకంటే మీ ఇన్వాయిస్‌పై ఎన్నడూ కనిపించకుండానే మీరు చెల్లించే ధరలను ఇది రూపొందిస్తుంది.

GST విలువ జోడింపుపై పన్ను వేయడానికి రూపొందించబడింది. తన ఇన్‌పుట్‌లపై — సిమెంట్, స్టీల్, కాంట్రాక్టర్ సేవలు, ప్రొఫెషనల్ ఫీజులు — GST చెల్లించే వ్యాపారం సాధారణంగా దాన్ని తన అవుట్‌పుట్‌లపై వసూలు చేసే GSTకు ఎదురుగా సర్దుబాటు చేసుకోవచ్చు. అదే ఇన్‌పుట్ ట్యాక్స్ క్రెడిట్, ఇది సరఫరా గొలుసు గుండా పన్ను పోగుపడకుండా ఆపేది.

భూమి అమ్మకంలా అవుట్‌పుట్ పూర్తిగా GST వెలుపల ఉన్నప్పుడు, క్రెడిట్ చైన్ విరిగిపోతుంది. డెవలపర్ ఇన్‌పుట్‌లపై GST చెల్లిస్తూనే ఉంటారు. దాన్ని సర్దుబాటు చేసుకోవడానికి అవుట్‌పుట్ ట్యాక్స్ ఉండదు. ఆ దాగిన ఖర్చు మాయం కాదు; అది డెవలపర్ యొక్క కాస్ట్ బేస్‌లో భాగమవుతుంది, మరే ఇతర ఖర్చులాగే భూమి ధరలో వసూలు చేయబడుతుంది.

ఇది కుంభకోణం కాదు, ప్రస్తుత డిజైన్‌లో నివారించదగినది కూడా కాదు. దీన్ని అర్థం చేసుకోవడం ఒక కారణంతో విలువైనది: "ప్లాట్లపై GST లేదు" అంటే "ఈ ధరలో ఎక్కడా పన్ను లేదు" అని కాదు అని ఇది వివరిస్తుంది. పన్ను ధరలో ఉంది. అది కేవలం మీరు చూడగల, ప్రశ్నించగల, క్లెయిమ్ చేయగల లైన్ ఐటమ్ కాదు.

నిర్మాణ రంగం రేటు నిర్మాణంలో కూడా అదే తర్కం పనిచేస్తుంది, అక్కడ తక్కువ అవుట్‌పుట్ రేట్లను ఇన్‌పుట్ ట్యాక్స్ క్రెడిట్ ఉపసంహరణతో జతచేశారు. ఈ పరిశ్రమలో మీరు తక్కువ హెడ్‌లైన్ రేటు చూసినప్పుడల్లా, క్రెడిట్‌కు ఏమైందని అడగండి, ఎందుకంటే ఇవి రెండూ కలిసి కదులుతాయి.

ఆస్తిపై TDS ఒక ప్రత్యేక బాధ్యత, కొనుగోలుదారులను ఇబ్బందిలో పడేస్తుంది

ఇది అస్సలు GST కాదు, ఇది ఇక్కడ చేరడానికి కారణం — కొనుగోలుదారులు ఆస్తి లావాదేవీలోని ప్రతి పన్నునూ మామూలుగా కలిపేస్తారు.

వ్యవసాయేతర స్థిరాస్తి బదిలీలకు వర్తించే ఆదాయపు పన్ను నిబంధనల ప్రకారం, నిర్దేశిత పరిమితిని దాటినప్పుడు పరిహారంపై మూలం వద్ద పన్ను మినహాయించి, ప్రభుత్వానికి డిపాజిట్ చేసి, సంబంధిత చలాన్, సర్టిఫికెట్‌ను సమర్పించాల్సిన బాధ్యత కొనుగోలుదారుపైనే ఉంటుంది. ఈ బాధ్యత విక్రేతపై కాదు, కొనుగోలుదారుపైనే ఉంటుంది.

రెండు పరిణామాలు వెంబడిస్తాయి, రెండూ కాటేస్తాయి. మీరు మినహాయించడంలో విఫలమైతే, బాధ్యత, ఏదైనా వడ్డీ లేదా జరిమానా మీదే, విక్రేతది కాదు. విక్రేత తమ PANకు ఎదురుగా మినహాయింపు సరిగ్గా ప్రతిబింబించాలని కోరుకుంటారు, కాబట్టి కాగితాలను సరిగా చేయడం క్లోజింగ్‌లో భాగమే, తర్వాత ఆలోచించాల్సిన విషయం కాదు.

రేట్లు, పరిమితులు ఎప్పటికప్పుడు సవరించబడతాయి, విక్రేత నాన్-రెసిడెంట్ అయినప్పుడు చికిత్స భిన్నంగా ఉంటుంది — ఇది భౌతికంగా భిన్నమైన, మరింత డిమాండింగ్ కంప్లయెన్స్ మార్గం. మీ లావాదేవీలో ఏ వైపైనా నాన్-రెసిడెంట్ ఉంటే, డబ్బు కదిలిన తర్వాత కాకుండా, ముందే నిర్దిష్ట సలహా తీసుకోండి.

సంతకం చేయడానికి ముందు అడగదగిన ప్రశ్నలు

పరిహారంలో ఏదైనా భాగం భూమి ధర కాకుండా వేరే దానిగా వర్ణించబడిందా, అలా అయితే అది సరిగ్గా దేని కోసం?

ఒప్పందం భూమి పరిహారాన్ని ఏదైనా డెవలప్‌మెంట్, అమెనిటీ లేదా మెంబర్‌షిప్ ఛార్జ్ నుంచి వేరు చేస్తుందా, ఆ విభజన కేవలం సంభాషణలో ఉండకుండా ఇన్వాయిస్‌ల వరకూ కొనసాగుతుందా?

ఏదైనా లైన్‌పై GST వసూలు చేస్తే, వర్గీకరణ, రేటు ఏమిటి, పత్రంపై సరఫరాదారు GSTIN కనిపిస్తుందా?

అదే లావాదేవీలో భాగంగా నిర్మాణం అందిస్తుంటే — ప్లాట్-ప్లస్-నిర్మాణ ప్యాకేజీ — ఒప్పందం ఎలా నిర్మించబడింది, ఆ నిర్మాణం GST స్థానానికి ఏమి చేస్తుంది? పైన వివరించిన నీట్ విభజన కుప్పకూలగల అమరిక ఇదే, దీనికి సాధారణ నియమానికి బదులు ప్రత్యేక వృత్తినిపుణుల సలహా అవసరం.

సూచన

టోకెన్ దాటి ఏదైనా చెల్లించే ముందు విభజనను రాతపూర్వకంగా పొందండి: భూమికి పరిహారం ఏమిటి, సేవలకు పరిహారం ఏమిటి, ప్రతిదానికీ ఏ పన్ను వర్తిస్తుంది. అభ్యర్థనపై ఆ బ్రేక్‌డౌన్‌ను అందించలేని డెవలపర్ మీరు ప్రవేశించబోయే ఫైల్ గురించి ఉపయోగకరమైనదేదో మీకు చెప్పేశారు.

ఈ వ్యాసం దిక్సూచి మాత్రమే, పన్ను సలహా కాదు. GST చట్టం తరచుగా సవరించబడుతుంది, స్పష్టీకరణలు జారీ చేసి తిరిగి పరిశీలిస్తారు, తేలినట్టు కనిపించే స్థానాలు వ్యాజ్యానికి గురవుతాయి. దీనిపై ఆధారపడేముందు మీ లావాదేవీ యొక్క నిర్దిష్ట వాస్తవాలను చార్టర్డ్ అకౌంటెంట్ వద్దకు తీసుకెళ్లండి, మేం మీతో కలిసి కాస్ట్ షీట్‌ను లైన్ బై లైన్ నడవాలని మీరు కోరుకుంటే, సంభాషణ మొదలుపెట్టండి.